Председателю Правительства Российской Федерации Мишустину Михаилу Владимировичу

Уважаемый Михаил Владимирович!

Межрегиональная общественная организация по защите прав и законных интересов собственников и владельцев объектов недвижимости «Дозор» (далее – МОО «Дозор») представляет интересы граждан, которые столкнулись с многочисленными нарушениями действующего законодательства, причинившими существенный вред законным правам и интересам граждан и государства.

В МОО «Дозор» за оказанием содействия обратился гражданин РФ, ссылаясь на то, что 28 февраля 2022 года между ним и ООО «Специализированный застройщик БОНАВА» (шведский девелопер жилья Bonava) (далее по тексту застройщик Bonava) были подписаны Договоры участия в долевом строительстве № ДДУ/*******/ПАК, № ДДУ/*******/ПАК, ДДУ/**********ПАК.

Следует пояснить, что предметом данных договоров является приобретение в будущем права собственности гражданином РФ жилого помещения в многоквартирном доме, расположенном в жилом комплексе Magnifika в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга, на участке, ограниченном проспектами Шаумяна и Энергетиков, Магнитогорской улицей и берегом реки Охта, в котором в настоящее время уже полностью завершены строительством 8 многоквартирных домов (1-5 очереди строительства), на стадии строительства 2 многоквартирных дома(6 и 7 очереди строительства) и 2 социальных объекта (школа и детский сад (общее здание), а также предполагается к строительству 4 дома (8 и 9 очереди строительства).

В соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанные договоры были переданы в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу для осуществления их государственной регистрации.

Однако 09 марта 2022 года поданные на государственную регистрацию договоры участия в долевом строительстве были возвращены без рассмотрения и без указания причины возврата (Уведомление № КУВД-001/2022****, № КУВД-001/2022-****, КУВД-001/2022-*****).

Общение с юридической службой застройщика, а также разъяснения, размещенные на официальном сайте Управления Росреестра (https://rosreestr.gov.ru/press/archive/ustanovlen-osobyy-poryadok-sdelok-s-nedvizhimostyu-dlya-lits-inostrannykh-gosudarstv-sovershayushchi/), дают основания полагать, что возврат документов без рассмотрения обусловлен изданием Указа Президента РФ № 81 от 01 марта 2022 года «О дополнительных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности РФ», которым введен особый порядок осуществления (исполнения) сделок с недвижимым имуществом, влекущих возникновение права собственности на недвижимое имущество, с указанными в нем иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, совершающими недружественные действия, и с лицами, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц.

Вместе с тем, анализ вышеобозначенного указа, его применение и последствия его применения Управлением Росреестра РФ в данной конкретной ситуации приводит только к нарушениям прав именно граждан РФ, порождает дестабилизацию общества, возникновение недовольства у граждан действиями государственных органов.

Как следует из буквального толкования Указа Президента ПФ от 01 марта 2022 года № 81 – данным нормативным актом введен «особый порядок осуществления (исполнения)» резидентами сделок (операций) с иностранными лицами …, влекущие за собой возникновение права собственности на ценные бумаги и недвижимое имущество, осуществляемые (исполняемые) с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия.

Исходя из приведенной формулировки сделки с ценными бумагами и недвижимым имуществом не запрещены, а установлен только «особый порядок», причем не заключения (совершения) этих сделок, а только их «осуществления (исполнения)». Особый порядок заключается в необходимости получения «разрешения, выдаваемого Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ» (пп. «б» п. 1 Указа), «на осуществление (исполнение)» соответствующих сделок.

Фактически это означает, что заключить договор, влекущий, в частности, возникновение права собственности, можно без каких-либо ограничений, а вот на исполнение уже заключенного договора необходимо получить разрешение Комиссии.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу положений ч. 3 ст. 4 названного Федерального закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Таким образом, совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Из взаимосвязи положений п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 ГК РФ следует, что право лица на конкретное помещение возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора, равно как и государственная регистрация права, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права, вторгаться в содержание договора

Следует обратить внимание, что государственная регистрация – как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, – призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом, но не является основанием для возникновения права.

Учитывая, что Указ Президента РФ от 01 марта 2022 года устанавливает особый порядок осуществления (исполнения) сделки, выражающийся в получении разрешения, а не заключения этой сделки, то у Управления Росреестра отсутствуют основания для применения данного нормативного акта при регистрации договоров долевого участия в строительстве и тем более для обоснования этим Указом отказа в государственной регистрации.

Таким образом, поскольку отсутствуют законодательные ограничения для заключения договоров долевого участия в строительстве с застройщиком Bonava, заключенные договора № ДДУ/*******/ПАК, № ДДУ/*******/ПАК, ДДУ/**********ПАК по форме и содержанию соответствуют требованиям законодательства, между сторонами достигнуто соглашения по всем существенным условиям, для совершения регистрационных действий в Управление Росреестра были представлены все необходимые документы, то основания для возвращения документов без рассмотрения у Управления отсутствовали.

Далее, анализируя применение Управлением Росреестра Указа Президента РФ № 81 от 01 марта 2022 года в данном конкретном случае либо в подобных, можно говорить о том, что последствия данных действий будут следующие.

В настоящее время шведский девелопер Bonava принял решение о прекращении своей деятельности в России, однако несмотря на это застройщиком формируется план действий для того, чтобы ответственно завершить текущее производство – на сегодняшний день ведется строительство 810 квартир (https://www.bonava.ru/o-kompanii/press/2022/3/bonava-prekraschaet-svoyu-deyatelnost-v-sankt-peterburge ).

С 01 июля 2017 года законодателем введена новая модель привлечения денежных средств дольщиков на строительство многоквартирных домов, а именно –через эскроу-счета: банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента), в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты – бенефициару.

Иными словами, в силу ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. деньги участников долевого строительства вносятся на специальный эскроу-счет и блокируются, а застройщик получит право распоряжаться ими лишь тогда, когда закончит дом и передаст дольщикам ключи.

Поэтому, чтобы застройщик, в данном случае Bonava, получил денежные средства дольщиков, он обязан завершить начатое строительство и ввести многоквартирный дом в эксплуатацию. Вместе с тем, блокирование Управлением Росреестра регистрации договоров долевого участия в строительстве и, как следствие этого, возникновение оснований для их расторжения и возврата дольщику внесенных на эскроу-счет денежных средств приведет к тому, что у застройщика возникнет понимание, что затраченные на строительство многоквартирного дома денежные средства никогда им не будут получены, и у застройщика утрачивается интерес для завершения начатого строительства.

Прекращение застройщиком Bonava деятельности в России при незавершенном начатом строительстве многоквартирных домов в итоге приведет к нарушению прав граждан, как заключивших договоры долевого участия в строительстве до принятия Указа от 01 марта 2022 года, так и прав тех граждан, кто заключил эти договора после, и в регистрации которых отказано Управлением Росреестра.

В частности, подобный уход застройщика с российского строительного рынка неизбежно приведет к срыву сроков окончания строительства многоквартирных домов. В свою очередь, указанное повлечет за собой увеличение сроков вступления дольщиков в право собственности на объекты, являющиеся предметом долевого строительства. Более того, в большинстве случаев дольщики для оплаты договора долевого участия в строительстве заключают кредитные договора, условия которых, как правило, предусматривают выплату повышенных процентов за пользование кредитом с момента заключения кредитного договора и до регистрации права собственности дольщика на объект недвижимости и передачу его в залог банку.

Еще более пострадавшими в данном случае будут лица, которым отказано в осуществлении государственной регистрации заключенного договора долевого участия в строительстве, поскольку незарегистрированный договор не порождает у них право на получение в собственность объекта строительства, а только лишь является основанием для возврата внесенных на эскроу-счет денежных средств.

Учитывая, что в настоящее время стоимость недвижимости постоянно увеличивается, то возврат дольщику суммы, которой на момент возврата будет недостаточно для покупки аналогичного жилого помещения, приведет лишь недовольству и возмущению со стороны дольщика в адрес именно должностных лиц государственных органов, поскольку, по мнению дольщика, вина застройщика в сложившейся ситуации отсутствует.

Куда значительнее нарушаются права тех граждан, которые для заключения договора долевого участия в строительстве, в регистрации которого отказано в связи с принятием Указа Президента РФ от 01 марта 2022 года, заключили кредитный договор, поскольку в итоге право на объект недвижимости у них никогда не возникнет, а проценты за пользование кредитом с даты его выдачи до возврата он должен будет выплатить банку.

Также отказы в осуществлении государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, запрет на продажу застройщиком квартир, расположенных в уже введенных в эксплуатацию домах в данной квартальной застройке, но принадлежащих застройщику на праве собственности, неизбежно приведет к увеличению сроков строительства социальных объектов, которые возводятся в настоящее время в данном квартале силами и за счет застройщика в связи с отсутствием у последнего финансовой возможности продолжать исполнение взятых на себя обязательств. В свою очередь увеличение сроков строительства социальных объектов приведет к нарушению прав граждан РФ, которые уже проживают в ранее введенных в эксплуатацию многоквартирных домах, расположенных в данной квартальной застройке, а также дольщиков, ожидающих окончание строительства.

Таким образом, применение Указа Президента РФ от 01 марта 2022 года для регулирования приобретения гражданами РФ объектов жилой недвижимости, расположенных на территории РФ, у иностранных строительных компаний приводит исключительно к нарушению прав граждан РФ и никоим образом не обеспечивает ни финансовую стабильность РФ, ни налагает каких-либо дополнительных обязательств, ни влечет негативных последствий.

Огульное применение Указа Президента РФ от 01 марта 2022 года чиновниками государственных органов, в частности Управлением Росреестра РФ, подрывает доверие граждан к закону, ставит под сомнение наличие приобретенных прав, признание, соблюдение и защита которых является обязанностью государства.

Ключевой вопрос любой власти – это доверие граждан государству. Степень этого доверия напрямую определяется тем, как оно защищает своих граждан от произвола. Однако в данном случае чиновник своими действиями нарушает права и интересы именно граждан РФ и тем самым подрывает авторитет государственной власти в целом.

Полагаем, что действуя подобным образом, чиновник Управления Росреестра преследует исключительно свои личные корыстные цели. Применительно к сложившейся ситуации – угода личных корыстных интересов может быть достигнута либо понуждением заявителя к даче взятки, о чем свидетельствует отсутствие в Уведомлении причины отказа в рассмотрении поданных на регистрацию договор участия в долевом строительстве, либо выдавливанием иностранного застройщика, взявшего на себя обязательства завершить строительство, с российского рынка и привлечение к окончанию строительства своего аффилированного застройщика, который бесплатно получает земельный участок для строительства оставшихся четырех домов, заключит новые договора с дольщиками по повышенной цене в строящихся домах, возможно, получит государственное бюджетное финансирование на окончание строительства социальных объектов, возведение которых ранее должно было быть осуществлено за счет собственных средств иностранного застройщика, и в дальнейшем будет зарабатывать на обслуживании квартала. И в итоге, единственными, кто получит выгоду от сложившейся ситуации – это чиновник, а гражданин РФ будет выражать свое недовольство не в адрес конкретного должностного лица Управления Росреестра РФ, а в адрес Президента РФ, поскольку именно его указ, по мнению гражданина, явился основанием для неполучения им в собственность жилой недвижимости.

Действия чиновников, которые идут в разрез с обещаниями Президента РФ, данными населению, неоднократно совершались. В частности, в апреле 2019 года Президент РФ в связи с обращением к нему Губернатора Санкт-Петербурга Беглова А.В. обещал жителям Санкт-Петербурга обустроить парковую зону «Тучков буян» вместо так называемого судебного квартала. Однако до настоящего времени строительство зданий для Верховного суда продолжается, поскольку должностные лица Правительства Санкт-Петербурга действий, направленных на приведение градостроительной документации в соответствие с данным Президентом РФ обещанием, не предприняли. И подобных примеров множество, но итог их один – в стране формируется недоверие населения к словам и действиям высшего должного лица.

На основании изложенного, в целях соблюдения прав и интересов граждан РФ прошу рассмотреть настоящее обращение и принять меры реагирования, направленные на вынесение разъяснений (дополнений, изменений), согласно которым Указ Президента РФ № 81 от 01 марта 2022 года не подлежит применению в случаях приобретения гражданами РФ недвижимости, расположенной на территории РФ, у иностранных компаний застройщиков.

Приложение на 7 листах: