Полная хронология событий по теме «Росреестр»

В силу норм действующего жилищного законодательства, многоквартирный жилой дом, как специфический комплексный объект, состоит из:

– «основных» помещений, к которым относятся самостоятельные жилые (нежилые) помещения, могущие находиться в частной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, и являющиеся самостоятельным объектом гражданских прав;

– общего имущества многоквартирного дома, в состав которого, в силу положений п.п. 1, 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, отнесены общие помещения многоквартирного дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, а также земельный участок, на котором распложен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Исходя из положений жилищного законодательства общее имущество многоквартирного дома, будучи сложной недвижимой вещью, состоит из нескольких недвижимых по своей природе объектов, неразрывно взаимосвязанных между собой и предназначенных для обслуживания расположенных в доме основных (жилых и нежилых) помещений. Обязательными равноценными элементами такого комплекса, не являющимися самостоятельными объектами права, в силу ст. 36 ЖК РФ, выступают:

– «вспомогательные» помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации и обслуживания основных помещений, расположенные вне основных помещений, но тесно связанные с ними своим предназначением и следующие юридической судьбе основных помещений, могущие находиться только исключительно в общей долевой собственности указанных субъектов права (вестибюли, коридоры, галереи, лестничные марши и площадки, лифтовые холлы, технические помещения и т.п.).

– земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и необходимый для его обслуживания, который формируется перед вводом дома в эксплуатацию под размещение расположенного по конкретному адресу многоквартирного дома с учетом его конструктивных особенностей (таких как: этажность, высотность, общая жилая и общая нежилая площади помещений и т.д.), возникая и прекращаясь вместе с ним в случае сноса, разрушения, включаяслучайную гибель, то есть при прекращении существования многоквартирного дома.

Положениями п. 6 ст. 16 Закона № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» установлена обязательность кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом до выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

В силу п. 1 ч. 5 ст. 14 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» постановка объекта капитального строительства на государственный кадастровый учет осуществляется на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, полученного по правилам ст. 55 ГрК РФ, и приложенного к нему технического плана, соответствующего требованиям, предъявляемым к нему правовыми актами, содержащего сведения как обо всем здании в целом, так и о помещениях (жилых, нежилых, в том числе относящихся к общему имуществу многоквартирного дома). Государственный кадастровый учет здания многоквартирного дома и всех помещений в таком здании осуществляется одновременно (п.п. 1, 4, 5 ч. 5 ст. 14 и ч.ч. 3, 3.1, 4 ст. 40 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Исходя из положений ЖК РФ, Закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости», Закона № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в момент регистрации права собственности первого лица на любое помещение в многоквартирном доме осуществляется также и регистрация права общей долевой собственности этого лица в отношении соответствующего земельного участка, сформированного для размещения многоквартирного дома, и земельный участок включается в состав общего имущества многоквартирного дома.

В силу п. 14 ч. 21 Приказа Минэкономразвития № 943 от 16 декабря 2015 года «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости» в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в составе записи кадастра недвижимости о земельном участке указываются слова «общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме».

При таком положении, юридически возникновение многоквартирного дома, как имущественного комплекса, осуществляется посредством постановки на кадастровый учет здания многоквартирного дома, внесения в состав записи кадастра недвижимости о земельном участке сведений, предусмотренных п. 14 ч. 21 Приказа Минэкономразвития № 943 от 16 декабря 2015 года, регистрации права собственности на основные помещения в доме и регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, сформированный для размещения и обслуживания данного дома. При этом, все вышеуказанные указанные действия осуществляются одномоментно.

Также из вышеизложенного следует, что в силу п.п. 1, 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ в состав общего имущества многоквартирного дома включен земельный участок, предназначенный для его размещения и обслуживания, в связи с чем многоквартирный дом, как объект недвижимости в целом, не существует, аявляется имущественным комплексом, представляющим собой совокупностьпространственно объединенных помещений, принадлежащих различным собственникам и являющихся самостоятельным объектом гражданских прав, и общего имущества многоквартирного дома, состоящего из разных объектов (вспомогательные помещения и земельный участок).

Данный вывод подтверждается и положениями ст. 23 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего до 01 января 2017 года, а также в действующих с указанной даты положениях п. 5 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, в том числе земельный участок. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется. Таким образом, здание многоквартирного дома в целом, как единая вещь, исключено из гражданского оборота.

Исключение из состава общего имущества любого из элементов его составляющих законодательством не предусмотрено, поэтому объем общего имущества в период существования многоквартирного дома не может быть уменьшен путем частичного либо полного изъятия из его состава земельного участка либо вспомогательных помещений.

Прекращение существования многоквартирного дома, как имущественного комплекса, возможно только в случае одновременного прекращения кадастрового учета здания многоквартирного дома и кадастрового учета земельного участка, законодательно включенного в состав общего имущества многоквартирного дома. Указанное может быть достигнуто посредством конструктивного разрушения и сноса элементов здания многоквартирного дома, в совокупности составляющих основные и вспомогательные помещения, а также иных объектов, необходимых для обслуживания дома и входящих в состав общего имущества, и проведения регистрационных действий по прекращению кадастрового учета здания и кадастрового учета земельного участка с одновременным прекращением права собственности на основные помещения в доме и права общей долевой собственности на земельный участок.

В соответствии с положениями п. 3 ч. 3 ст. 14 Закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в силу которой государственный кадастровый учет в связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляется одновременно с государственной регистраций прав, в результате которой прекращается право собственности на снесенный или разрушенный объект.

Таким образом, прекращение существования многоквартирного дома порождает необходимость и обязанность регистрирующего органа прекратить как кадастровый учет здания, так и кадастровый учет земельного участка, и одновременно с указанным в силу приведенной нормы Закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года произвести регистрационные действия по прекращению зарегистрированного права собственности на помещения в многоквартирном доме и права общей долевой собственности на земельный участок. При этом, поскольку земельный участок – это часть общего имущества многоквартирного дома, то прекращение кадастрового учета здания многоквартирного дома и земельного участка должны быть осуществлены одновременно.

И до тех пор, пока не произведены регистрационные действия по прекращению кадастрового учета земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, нельзя говорить о прекращении существования всего состава общего имущества дома и, как следствие, о прекращении существования многоквартирного дома.

Из вышеизложенных обстоятельств следует, что жилищным законодательством введена в оборот иная категория земельного участка,предназначенного для размещения и обслуживания многоквартирного дома, которая появляется и существует только в рамках жилищного законодательства и только как часть общего имущества.

Что означает включение земельного участка в состав общего имущества многоквартирного дома? Только одно и существенное обстоятельство – на нем размещается (как минимум де-юре, как максимум – де-факто) конкретный многоквартирный дом, и до тех пор пока дом существует, существует и сам земельный участок, прошедший кадастровый учет с присвоением своего кадастрового номера и сформированный для обслуживания и размещения многоквартирного дома, с прекращением существования которого, прекращается и кадастровый учет земельного участка, то есть земельный участок аннулируется.

Учитывая, что действующее жилищное законодательство не предусматривает существование земельного участка, сформированного для размещения многоквартирного дома в его отсутствие, а допускает его существование только как часть общего имущества многоквартирного дома, то с точки зрения градостроительной деятельности данный земельный участок непригоден для возможного строительства нового капитального объекта по причине нахождения на нем существующего многоквартирного дома.

При таком положении, разработка градостроительного плана такого земельного участка с целью определения параметров проектирования нового капитального объекта и условий его размещения на нем, проведение государственной строительной экспертизы проектной документации и выдача разрешения на строительство нового капитального объекта в случае положительного заключения экспертизы, – это юридический нонсенс.

Таким образом, в силу принадлежности земельного участка к общему имуществу многоквартирного дома, а также отсутствия у собственников помещений права самостоятельно принимать решение о его сносе и о строительстве нового дома на месте снесенного, у Комитета по градостроительству и архитектуре, Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга отсутствуют предусмотренные законом основания для оказания государственных услуг по разработке и выдаче градостроительного плана земельного участка, проведению государственной строительной экспертизы проектной документации по строительству нового объекта недвижимости посредством сноса существующего многоквартирного дома, выдачи разрешения на строительство в отношении земельного участка, сформированного для размещения и обслуживания многоквартирного дома.

Тем не менее, в Санкт-Петербурге вышеприведенные требования жилищного законодательства должностными лицами Управления Росреестра по Санкт- Петербургу игнорируются и не соблюдаются. Наглядным примером может служить застройка Старопарголовского массива.

Следует пояснить, что на территории Старопарголовского квартала по адресу: Санкт-Петербург, пр. Тореза, д. 71 к. 2, д. 73 к. 1, д. 73 к. 2, д. 75 к. 1, д. 77 к. 2, д. 79 к. 1, д. 79 к. 2 вплоть до апреля 2016 года располагались восемь многоквартирных домов.

В 2012-2013гг. по инициативе Администрации Выборгского района Санкт- Петербурга в связи с региональной программой по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов за счет средств бюджета Санкт-Петербурга были сформированы и поставлены на кадастровый учет три земельных участка:

– земельный участок с кадастровым номером 78:36:0536001:3651, сформированный 02 августа 2013 года, площадью 1 271 м.кв., в границах которого расположен многоквартирный жилой дом 79 корп 2 лит. В по пр. Тореза;

– земельный участок с кадастровым номером 78:36:0536001:3652, сформированный 14 августа 2013 года, площадью 1 259 м.кв., в границах которого расположен многоквартирный жилой дом 73 корп. 2 лит. К по пр. Тореза;

– земельный участок с кадастровым номером 78:36:0536001:3653, сформированный 14 августа 2013 года, площадью 1 269 м.кв., в границах которого расположен многоквартирный дом 73 корп. 1 лит. Е по пр. Тореза.
В связи с тем, что часть земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома не были сформированы в установленном порядке, то по инициативе ТСЖ «Парговлоский массив 1», ТСЖ «Парголовский массив 2», ТСЖ «Парголовский массив 3», ТСЖ «Парголовский массив 4», осуществляющие управление вышеуказанными многоквартирными домами, 27 апреля 2015 года КЗРиЗ Санкт-Петербурга были сформированы для размещения многоквартирных домов и постановлены на кадастровый учет следующие земельные участки:

– 78:36:0536001:3657, площадью 2023 м.кв. для размещения дома 79 корп. 1 лит. Б;

– 78:36:0536001:3658, площадью 2192 м.кв. для размещения дома 77 корп. 1 лит. Г;

– 78:36:0536001:3659, площадью 2343 м.кв. для размещения дома 71 корп. 2 лит. М;

– 78:36:0536001:3660, площадью 2488 м.кв. для размещения дома 75 корп. 1 лит. Ж;

– 78:36:0536001:3661, площадью 4094 м.кв. для размещения дома 77 корп. 2 лит. Д.

В отношении каждого земельного участка были произведены работы по его межеванию, результатом которых стал межевой план, в состав которого входят схема границ земельного участка в масштабе 1:2000, подлежащего формированию для многоквартирного дома, составленная по результатам полевого обследования (содержащего сведения о фактическом использовании земельного участка, об имуществе на нем расположенном (в том числе об ограждениях, шлагбаумах, временных сооружениях), об элементах благоустройства), а также исходя из сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости Санкт- Петербурга, и документов, предоставленных уполномоченным лицом. Данные границы были согласованы с Комитетом по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, по итогам рассмотрения поданных заявлений Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга были приняты Распоряжения от 14.04.2015г. № 2547-рк, № 2542-рк, № 2541-рк, № 2543-рк, № 2544-рк.

При формировании пяти земельных участков были допущены многочисленные нарушения, а именно:

– в границы всех земельных участков вошли территории общего пользования (внутриквартальные проезды, контейнерная площадка, детские площадки), которые в силу ч.12 ст.85 ЗК РФ не подлежали приватизации и не могли быть включены в границы земельных участков;

– при формировании всех земельных участков не были учтены размеры фактического землепользования, указанные в технических паспортах домов, в результате чего границы земельных участков были установлены со значительным превышением фактически используемых пределов;

– при формировании земельного участка с кадастровым номером 78:36:0536001:3659 было допущено нарушение п.6 ст.11.9 ЗК РФ, согласно которым образование земельных участков не должно приводить к изломанности границ;

– земельные участки сформированы в отсутствие утвержденного проекта планировки и межевания территории, то есть с нарушением подп. 4 п.3 ст.11.3 ЗК РФ в редакции, вступившей в законную силу с 01.03.2015 г., согласно которому образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Вместе с тем, несмотря на вышеперечисленные нарушения, допущенные Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (с июня 2015 года Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга) при формировании пяти земельных участков должностными лицами Кадастровой палаты Санкт-Петербурга (в настоящее время ФГУП «ФКП Росреестра по Санкт- Петербургу) и Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу, не осуществившими обязанность, установленную Законом № 221-ФЗ от 24 июля 2007 года «О государственном кадастре недвижимости», по проведению правовой экспертизы представленных документов, в нарушение абз.3 ч.2 ст.27 указанного Закона были осуществлены действия по кадастровому учету участков и регистрации в отношении них права общей долевой собственности.

Следует указать, что земельные участки формировались таким образом, чтобы у них были общие границы для дальнейшего объединения в один большой земельный участок. По указанной причине площади двух ранее сформированных земельных участков с кадастровыми номерами 78:36:053:6001:3651, 78:36:053:6001:3652 были увеличены (с 1 271 м.кв. до 1 974 м.кв., с 1 259 м.кв. до 1 983 м.кв. соответственно), и распоряжениями Комитета по земельным ресурсам и землеустройству № 2545-рк от 14 апреля 2015 года, № 2546-рк от 14 апреля 2015 года утверждены новые границы вышеуказанных земельных участков.

Исходя из совокупности требований жилищного и земельного законодательств, следует, что земельный участок для размещения многоквартирного дома должен быть сформирован именно в том размере, в каком он необходим для его эксплуатации, а также объектов, входящих в состав общего имущества дома, при этом первично необходимый размер земельного участка определяется должностными лицами Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (в настоящее время Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга) в результате полевого обследования.

Процедура, установленная п.п. 5.6-5.8 Распоряжения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 11 августа 2006 года № 1555-рк «О формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом», при рассмотрении вопроса о формировании земельного в новых границах (в случае если в отношении земельного участка были проведены работы по межеванию и осуществлен государственный кадастровый учет) при увеличении площади земельных участков, с кадастровыми номерами 78:36:053:6001:3651, 78:36:053:6001:3652, соблюдена не была.

В нарушение требований жилищного законодательства Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга и Управление Росреестра по Санкт-Петербургу рассматривали земельный участок, включенный в состав общего имущества многоквартирного дома, как самостоятельный объект гражданских прав, и осуществили увеличение площади земельного участка, кадастровый номер 78:36:0536001:3651, и земельного участка, кадастровый номер 78:36:0536001:3652, сформированных в 2013 году и включенных в состав общего имущества многоквартирного дома 79 к. 2 по пр. Тореза и дома 73 к. 2 по Тореза, исключительно в рамках гражданского законодательства, а именно Закона № 221- ФЗ от 24 июля 2007 года «О государственном кадастре недвижимости» под видом исправления кадастровой ошибки, о чем изданы новые распоряжения № 2545-рк от 14.04.2015г., № 2546-рк от 14.04.2015г. об утверждении границ и схемы расположения земельного участка в рамках процедуры изменения характеристик ранее учтенного земельного участка с целью уточнения описания местоположения границ и площади земельного участка и совершены действия по кадастровому учету земельных участков с увеличенной площадью.

Но даже рассматривая земельные участки, включенные в состав общего имущества многоквартирных домов, как самостоятельные объекты гражданских прав, Комитет по земельным ресурсам и Управление Росреестра по Санкт- Петербурга осуществляют действия по увеличению площади участков с нарушением Закона № 221-ФЗ от 24 июля 2007 года «О государственном кадастре недвижимости».

Положения п. 1 ч. 5 ст. 27 Закона «О государственном кадастре недвижимости» устанавливают запрет на осуществление кадастрового учета в случае, если площадь этого земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем десять процентов.

В данном случае площадь земельного участка по проспекту Тореза д.79 корп.2 в соответствии с распоряжением КЗРиЗ № 661-рк от 18 февраля 2013 года составляла 1271 кв.м. Распоряжением КЗРиЗ № 2545-рк от 14 апреля 2015 года, вынесенного в рамках процедуры изменения характеристик ранее учтенного земельного участка, в целях уточнения описания местоположения его границ, были утверждены границы участка по тому же адресу уже площадью 1974 кв.м., то есть больше площади ранее учтенного участка на 55 %.

Аналогичное нарушение допущено при изменении границ земельного участка по адресу проспект Тореза д. 73 корпус 2, площадь земельного участка изменилась с 1259кв.м. (распоряжение КЗРиЗ № 6067-рк от 13.09.12 г.,) до 1983 кв.м. (Распоряжение КЗРиЗ № 2546-рк от 14.04.15), то есть на 57 %.

Несмотря на это, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу осуществляет действия по кадастровому учету земельных участков с увеличенной площадью, тем самым нарушая п. 1 ч. 5 ст. 27 Закона № 221-ФЗ от 24 июля 2007 года.

Поскольку все земельные участки имели смежные границы, то на основании решения собственников помещений многоквартирных домов 20 ноября 2015 года Управлением Росреестра Санкт-Петербурга был поставлен на кадастровый учет новый земельный участок с кадастровым номером 78:36:0536001:3662, образованный путем объединения ранее сформированных восьми земельных участков, расположенный в границах жилого квартала, ограниченного ул. Лиственной, ул. Витковского, пр. Тореза, ул. Жака Дюкло, по адресу: Санкт- Петербург, проспект Тореза, дом 77.

Как указывалось, многоквартирный дом представляет собой имущественный комплекс, в состав которого законодательно включены помещения, принадлежащие различным собственникам и являющиеся объектами гражданских прав, и общего имущества многоквартирного дома, состоящего из разных объектов (вспомогательные помещения и земельный участок, предназначенный для размещения и обслуживания многоквартирного дома). Каждый из указанных объектов, составляющих общее имущество дома, не является самостоятельным объектом вещных прав, но при этом они императивно взаимосвязаны между собой и предназначены в своей совокупности исключительно для обслуживания и эксплуатации помещений многоквартирного дома.

Поскольку исключение из состава общего имущества любого из элементов его составляющих законодательством не предусмотрено, поэтому объем общего имущества в период существования многоквартирного дома не может быть уменьшен путем частичного либо полного изъятия из его состава земельного участка либо вспомогательных помещений, то объединение земельных участков, предполагающее исключение каждого земельного участка из состава общего имущества каждого многоквартирного дома и прекращение их кадастрового учета в период существования дома – невозможно.

Часть 1 ст. 11.6 Земельного кодекса РФ устанавливает, что при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных участков прекращается.

Согласно п. 3 ч. 3 ст. 14 Закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет в связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляется одновременно с государственной регистраций прав, в результате которой прекращается право собственности на прекративший свое существование объект недвижимости.

Кроме того, Положения Закона № 221-ФЗ от 24 июля 2007 года «О государственном кадастре недвижимости», действовавшего до 01 января 2017 года, а также действующие с указанной даты положения п. 33 ч. 1 ст. 26 Закона №218- ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» указывают на невозможность снятия с государственного кадастрового учетаземельного участка, если он не является преобразуемым и не подлежит снятию с такого учета в соответствии с положениями закона.

Положениями указанных нормативных актов установлена и невозможность осуществления кадастрового учета объекта недвижимости, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, если он образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями (п. 3 ч 2 ст. 27 Закона № 221-ФЗ от 27 июля 2007 года, п. 35 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года).

Таким образом, исключение из состава общего имущества каждого многоквартирного дома каждого земельного участка в целях их объединения со смежными земельными участками, влечет прекращение их кадастрового учета, и, соответственно, прекращение в отношении них права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирных домов. Поскольку действующее жилищное законодательство не предусматривает существование земельного участка, сформированного для размещения многоквартирного дома, в его отсутствие, а допускает его существование только как часть общего имущества многоквартирного дома, предназначенную для его размещения и обслуживания и существующую ровно столько, сколько существует сам дом, то прекращение существования земельного участка возможно только в случае прекращения существования самого многоквартирного дома.

Учитывая, что на момент формирования земельного участка, кадастровый номер 78:36:0536001:3662, многоквартирные дома по адресам: Санкт-Петербург, пр. Тореза, Санкт-Петербург, пр. Тореза, д. №№ 71 корп. 2, 73 корп. 2, 75 корп. 1, 77 корп. 1, 77 корп. 2, 79 корп. 1, 79 корп. 2, фактически существовали и де-юро существуют до настоящего времени, то исключение земельного участка из состава общего имущества каждого дома в отдельности в целях их объединения противоречит требованиям жилищного законодательства.

Положениями ч. 1 ст. 13 Закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» на органы, осуществляющие кадастровый учет и регистрацию прав в отношении объекта недвижимости, возложена обязанность по проведению правовой экспертизы документов как на стадии принятия решения об осуществлении кадастрового учета, так и на стадии принятия решения о государственной регистрации прав на предмет отсутствия оснований для отказа либо приостановления осуществления вышеуказанных действий.

Исполнение надлежащим образом вышеуказанной обязанности позволяет должностными лицами регистрирующего органа и органа, осуществляющего кадастровый учет, анализировать представленные документы на предмет подлинности, сведения – предмет достоверности, а их совокупность – на предмет возможности либо невозможности осуществления кадастрового учета и регистрации права.

Применительно к осуществлению кадастрового учета в отношении земельного участка площадью 1,8366га, образованного в результате объединения восьми земельных участков, на которых были расположены многоквартирные жилые дома по адресам: Санкт-Петербург, пр. Тореза, д. №№71 корп. 2, 73 корп. 2, 75 корп. 1, 77 корп. 1, 77 корп. 2, 79 корп. 1, 79 корп. 2, ФГБУ «ФКП Росреестра по Санкт- Петербургу», Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу данная обязанность не исполнена, и при том условии, что объединение земельных участков, сформированных для размещения многоквартирных жилых домов и включенных в состав общего имущества каждого многоквартирного дома, законом не предусмотрено, кадастровый учет и регистрация права общей долевой собственности на земельный участок были осуществлены.

Более подробно нарушения, допущенные государственными органами Санкт-Петербурга при формировании земельных участков и их объединении в единый, изложены в части 2 Доклада МОО «Общественный контроль»«Системные нарушения жилищного законодательства высокопоставленными чиновниками исполнительной власти, использующих служебное положение для создания организованной структуры, объединяющей высокопоставленных чиновников всех ветвей власти и руководителей бизнеса, с целью личного обогащения на регулярной и долговременной основе» (https://ob-kontrol.ru/doklad-o-sistemnyh-narusheniyah-zhilishhnogo-zakonodatelstva/ ).

Далее 18 января 2016 года ряд собственников помещений многоквартирных домов (Патракеева З.А., Топталова И.В., Паньков А.Е., Матвеева Е.В., генеральный директор ЗАО «Строительный трест» Резвов Е.Г.) единогласно одобрили передачу ЗАО «Строительный трест» многоквартирных домов и земельного участка, на котором они расположены, для осуществления на территории земельного участка всех необходимых действий по реализации Инвестиционного проекта по строительству многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой, трансформаторной подстанцией, с правом демонтажа (сноса) существующих многоквартирных домов, путем заключения с ЗАО «Строительный трест» договора аренды земельного участка и объектов, на нем расположенных (Протокол №7 от 18 января 2016 года).

При этом уполномоченные государственные органы, действующие в интересах Санкт-Петербурга, как собственника доли в праве в размере 18/46 в кв. 3 д. 75 корп. 1 по пр. Тореза в Санкт-Петербурге, в этом собрании не участвовали.

В целях реализации указанного решения между АО «Строительный трест» и ТСЖ «Парголовский массив» был заключен договор аренды № 18/01-2016/Пр-ПМ земельного участка и объектов, расположенных на нем, от 18 января 2016 года, который Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 22 января 2016 года был зарегистрирован, номер регистрации 78-78/039-78/039/001/2016-58/2.

Таким образом, на основании договора аренды № 18/01-2016/Пр-ПМ от 18 января 2016 года у ОА «Строительный трест» возникло право сноса многоквартирных домов и распоряжения земельным участком, как самостоятельным объектом права.

Поскольку действующее законодательство не предусматривает существование земельного участка, сформированного для размещения и обслуживания многоквартирного дома, в его отсутствие, а допускает его существование только как часть общего имущества дома, существующую ровно столько, сколько существует сам многоквартирный дом, в связи с чем, учитывая положения ст. 37 ЖК РФ, п. 2 ст. 290 ГК РФ, закрепляющие, что распоряжение долей в праве на общее имущество осуществляется посредством распоряжения основным помещением, то земельный участок, включенный в состав общего имущества многоквартирного дома, не может рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав.

Также положения ст. 44 Жилищного кодекса РФ не предусматривают принятие решения собственниками помещений о передаче в пользование на основании договора аренды всего состава общего имущества, включая земельный участок, с целью разрушения (сноса) многоквартирного дома, не предоставляет собственникам возможности осуществлять фактический снос многоквартирных домов и осуществлять строительство нового объекта недвижимости на земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом и который сформирован для его размещения и обслуживания.

Согласно ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

В ст. 181.5 ГК РФ прямо предусмотрено, что решение собрания ничтожно в случае, если оно принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.

По смыслу приведенных норм законодательства решения общего собрания, оформленные Протоколом № 7 от 18 января 2017 года и Протоколом № 8 от 24 февраля 2016 года, приняты в нарушение положений Жилищного кодекса РФ, с превышением предусмотренной законом компетенции, являются ничтожными и, соответственно, недействительными независимо от признания их таковыми судом.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку решения общего собрания, оформленные протоколом № 7 от 18 января 2016 года и протоколом № 8 от 24 февраля 2016 года являются ничтожными, то и договор аренды № 18/01-2016/Ар_ПМ, заключенный на их основании, также является недействительной сделкой, как совершенной с нарушением требований Жилищного законодательства и нарушающей публичные интересы, под которыми согласно п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применительно к ст.ст. 166 и 168 Гражданского кодекса РФ следует понимать интересы неопределенного круга лиц.

В силу приведенных положений действующего законодательства Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в рамках проведения правовой экспертизы представленных на регистрацию документов обязано было должным образом исследовать решения общего собрания, оформленные протоколом № 7 от 18 января 2018 года и протоколом № 8 от 24 февраля 2018 года, а также заключенный на их основании договор аренды № 18/01-2016/Ар_ПМ на предмет их соответствия требованиям жилищного законодательства.

Вместе с тем, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу вновь не исполняет надлежащим образом возложенную п. 1 ст. 13 Закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязанность по проведению правовой экспертизы представленных на регистрацию документов на предмет их соответствия действующемузаконодательству и осуществляет государственную регистрацию договора аренды № 18/01-2016/Ар-Пм от 18.01.2016г.

Вывод об отсутствии полномочий у собственников принимать решение о признании дома аварийным, подлежащим сносу или реконструкции, а также принимать решение о сносе многоквартирного дома подтвержден вступившим в законную силу Постановлением Тринадцатого апелляционного суда по делу № А56-17426/2016 от 07 апреля 2017 года, вынесенного судом по результатам рассмотрения дела, в рамках которого исследовались действия именно собственников помещений, расположенных в многоквартирных домах по пр. Тореза, д.д. 71-79, по сносу данных домов.

Также следует обратить внимание, что неисполнение обязанности по проведению правовой экспертизы представленного на регистрацию договора аренды № 18/01-2016/Ар-Пм от 18.01.2016г. подтверждается следующим:

В силу п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

В связи с тем, что Администрация Выборгского района Санкт-Петербурга, как представитель собственника (город Санкт-Петербург) доли в праве в размере 18/46 в кв. 3 д. 75 корп. 1 по пр. Тореза в Санкт-Петербурге в собрании 18 января 2016 года участия не принимала, то решение о заключении договора аренды в отношении указанной доли в праве собственности на квартиру и на часть общего имущества, включая земельный участок, кадастровый номер 78:36:0536001:3662, соразмерную доли в праве на квартиру, собственником не принималось.

Поскольку соглашение между всеми участниками долевой собственности на кв. 3 в д. 75 к. 1 по пр. Тореза в Санкт-Петербурге, и, соответственно, участниками долевой собственности на общее имущество указанного многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором он расположен, о порядке владения, пользования и распоряжения имуществом, отсутствует, то распоряжение имуществом, принадлежащим на праве собственности Санкт-Петербургу, осуществлено иными участниками общей долевой собственности в нарушение п. 1 ст. 246 ГК РФ, в связи с чем договор аренды № 18/01-2016/Ар-Пм от 18 января 2016 года в силу положений ст. 168 ГК РФ является недействительным и не порождает тех правовых последствий, для достижения которых он был заключен.

Принимая во внимание, что Управление Росреестра по Санкт-Петербургу обладало достоверной информацией о составе собственников многоквартирных домов, расположенных на земельном участке, кадастровый номер78:36:0536001:3662, то при осуществлении регистрации права договора аренды №18/01-2016/Ар-Пм от 18 января 2016 года обязано было проверить волеизъявление каждого собственника на заключение такого договора и, установив отсутствие достижения соглашения между участниками общей долевой собственности, отказать в осуществлении регистрации договора.

Однако, данная обязанность, надлежащее исполнение которой предотвратило бы произвольное лишение Санкт-Петербурга собственности, Управлением Росреестра по Санкт-Петербурга исполнена не была, что также с достоверностью подтверждает непроведение правовой экспертизы представленных на регистрацию документов на предмет их соответствия действующему законодательству.

Весной 2016 года по приказу генерального директора АО «Строительный трест» Резвова Е.Г семь многоквартирных домов были самовольно снесены; факт сноса многоквартирных домов исключительно на основании решения общего собрания собственников помещений от 24 февраля 2016 года подтверждается письмами Начальника аппарата Вице-губернатора Санкт-Петербурга Албина И.Н. Золотова А.А. от 23 мая 2016 года № 05-09-2478/16-1-1 и Вице-губернатора Бондаренко Н.Л. № 26-12-1357/16-0-1 от 09 июня 2016 года.

В настоящее время на земельном участке, кадастровый номер 78:36:0536001:3662, сформированном для обслуживания и размещения снесенных многоквартирных домов, АО «Строительный трест» осуществляется строительство нового многоквартирного дома.

В соответствии с пп. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В силу ст. 42 ЗК РФ одной из обязанностей собственников земельных участков и лиц, не являющиеся собственниками земельных участков, установлена обязанность использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Проанализировав приведенные нормы права, Общественная организация полагает, что АО «Строительный трест», как арендатор земельного участка, так и собственники помещений снесенных домов, обязаны при его использовании соблюдать вид разрешенного использования, присвоенный земельному участку, а именно: для размещения и обслуживания многоквартирных домов Санкт- Петербург, пр. Тореза, д. 71 к. 2, д. 73 к. 1, д. 73 к. 2, д. 75 к. 1, д. 77 к. 2, д. 79 к. 1, д. 79 к. 2.

При таком положении, осуществление АО «Строительный трест» строительства нового многоквартирного дома на месте самовольно снесенных свидетельствует о нарушении со стороны Общества положений земельного законодательства о недопустимости использования земельных участков с нарушением их целевого назначения и вида разрешенного использования.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457 (п. 1, п. 5.1.14), Положением о государственном земельном надзоре, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 2 января 2015 года № 1 (подп. «в» п. 3) Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственному земельному надзору, в том числе, за соблюдением требований земельного законодательства об использовании земельных участков по целевому назначению.

О том, что на земельном участке, кадастровый номер 78:36:0536001:3662, на основании договора аренды № 18/01-2016/Ар-Пм от 18 января 2016 года АО «Строительный трест» ведутся строительные работы Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу доподлинно известно с 25 апреля 2016 года, что подтверждается заключением об отсутствии нарушений земельного законодательства № 19648АО от 25.04.2016г, вынесенного по итогам проведения административного обследования земельного участка.

Также Управление Росреестра по Санкт-Петербургу принимало участие в рассмотрении Калининским районным судом Санкт-Петербурга гражданского дела № 2-7839/2016, при рассмотрении которого истцами указывалось на фактический снос многоквартирных домов по адресу: Санкт-Петербург, пр. Тореза, д. 71 к. 2, д. 73 к. 1, д. 73 к. 2, д. 75 к. 1, д. 77 к. 2, д. 79 к. 1, д. 79 к. 2, о чем предоставлялись доказательства.

Между тем, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, несмотря на наличие сведений о самовольном сносе многоквартирных домов Санкт-Петербург, пр. Тореза, д. 71 к. 2, д. 73 к. 1, д. 73 к. 2, д. 75 к. 1, д. 77 к. 2, д. 79 к. 1, д. 79 к. 2, о строительстве нового многоквартирного дома на месте снесенных, не исполняет обязанности по осуществлению земельного надзора, в рамках которого нецелевое использование земельного участка, кадастровый номер 78:36:0536001:3662, и самовольное строительство могло быть пресечено, а виновные лица привлечены к предусмотренной законом ответственности.

Более того, по результатам проведенного административного обследования объекта земельных отношений (земельный участок, кадастровый номер 78:36:0536001:3662, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пр. Тореза, д. 77) Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, устанавливая ведение строительных работ, приходит к выводу об отсутствии в действиях АО «Строительный трест» признаков правонарушения. А далее, в 2018 году в ответ на заявление МОО «Общественный контроль» исх. No 05/18-ОК-6-28 от 16 мая 2018 года о проведении проверки по факту самовольного сноса многоквартирных домов по адресу: Санкт- Петербург, пр. Тореза, д. 71 к. 2, д. 73 к. 1, д. 73 к. 2, д. 75 к. 1, д. 77 к. 2, д. 79. 1, д. 79 к. 2, собственниками помещений и привлечении их к ответственности за нецелевое использование земельного участка Управление Росреестра в письме No 5-09299-1 от 26 июня 2018 года указало, что Управлением будет проведено административное обследование земельного участка с выездом на место, по результатам которого будут приняты меры в соответствии с действующим законодательством.

Поскольку до настоящего времени АО «Строительный трест» осуществляет строительство нового многоквартирного дома на месте снесенных, то указанное позволяет говорить о том, что административное обследование Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу не проведено, меры реагирования, направленные на пресечение незаконных действий застройщика, не приняты, что свидетельствует об умышленном уклонении Управления Росреестра по осуществлению государственного земельного надзора в целях предоставления застройщику возможности беспрепятственно продолжать строительство.

Следует особо обратить внимание, что в силу положений ст.ст. 1.2, 3.1 КоАП РФ одной из задач законодательства об административных правонарушениях является защита законных экономических интересов физических и юридических лиц, общества и государства от административных правонарушений, а также предупреждение административных правонарушений.

Статьей 29.13 КоАП РФ установлена обязанность должностного лица, рассматривающего дело об административном правонарушении, при установлении причин административного правонарушения и условий, способствующих его совершению, внести в соответствующий орган представление о принятии мер по устранению указанных причин и условий, который, в свою очередь, должен рассмотреть представление в течение месяца со дня его получения и сообщить о принятых мерах, должностному лицу, внесшему представление.

Применительно к фактическим обстоятельствам, причиной нецелевого использования земельного участка с кадастровым номером 78:36:0536001:3662 явились намеренные незаконные действия (бездействие) органов государственной власти Санкт-Петербурга, включая Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, позволившие собственникам помещений многоквартирных домов по адресу: Санкт- Петербург, пр. Тореза, д. 71 к. 2, д. 73 к. 1, д. 73 к. 2, д. 75 к. 1, д. 77 к. 2, д. 79 к. 1, д. 79 к. 2 снести указанные дома, не признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, и осуществлять строительство нового многоквартирного дома на месте снесенных.

В силу положений жилищного законодательства судьба многоквартирного дома (снос или реконструкция) и, как следствие, земельного участка, включенного в состав общего имущества многоквартирного дома, определяется по результатам работы межведомственной комиссии (МВК).

Как предусмотрено пп. 4 п. 2 ст. 56.3 ЗК РФ наличие решения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу обуславливает необходимость принятия решения об изъятии земельного участка для государственных нужд.

В целях реализации положений Жилищного кодекса РФ, Земельного кодекса РФ и Закона Санкт-Петербурга от 26.04.2006г. No 221-32 «О жилищной политике Санкт-Петербурга» Правительство Санкт-Петербурга Постановлением No 43 от 23.01.2007г. утвердило Порядок взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при изъятии жилых помещений в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд Санкт-Петербурга.

Таким образом, для приведения ситуации, сложившейся вокруг земельного участка, кадастровый номер 78:36:0536001:3662, в соответствие с требованиями жилищного законодательства, необходимо инициировать работу межведомственной комиссии, заключение которой послужит основанием для запуска юридической процедуры прекращения существования многоквартирного дома, как имущественного комплекса.

В соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 112 от 04 февраля 2005 года признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу отнесены к полномочиям городской межведомственной комиссии, правом на участие в которой предоставлено и Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу, как органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В целях устранения причин и условий, способствующих нецелевому использованию земельного участка, у Управления Росреестра, как органа, рассматривающего дело об административном правонарушении, возникает обязанность направления представления об инициировании работы МВК в целях подтверждения факта отсутствия многоквартирных домов по адресу: Санкт- Петербург, пр. Тореза, д. 71 к. 2, д. 73 к. 1, д. 73 к. 2, д. 75 к. 1, д. 77 к. 2, д. 79 к. 1, д. 79 к. 2, заключение которой послужит основанием для запуска процедуры изъятия земельного участка, кадастровый номер 78:36:0536001:3662, и юридических действий по прекращению существованию многоквартирных домов.

Несмотря на наличие у Управления Росреестра по Санкт-Петербургу сведений о сносе многоквартирных домов, обращения Общественной организации с заявлением исх. № 05/18-ОК-6-28 от 16 мая 2018 года, в котором поднимался вопрос о необходимости внесения в адрес Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга, Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга, Жилищного комитета Санкт-Петербурга представления об инициировании работы городской МВК, заключение которой послужит основанием для приведения ситуации, сложившейся вокруг земельного участка, в соответствие с требованиями жилищного законодательства, Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу какие-либо действия не предпринимаются, а вместо этого в феврале 2018 года, то есть по истечении двух лет после самовольного сноса домов, осуществляется регистрация перехода права собственности на несуществующие квартиры от предыдущих собственников в пользу «Закрытый паевый инвестиционный фонд недвижимости «ДОХОДЪ-Новая квартира», регистрируя также право общей долевой собственности последнего на земельный участок, кадастровый номер 78:36:0536001:3662, как на составную часть общего имущества многоквартирных домов.

А далее, Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу осуществляется регистрация ипотеки, о чем свидетельствует запись в выписке из ЕГРП «ипотека, право аренды земельного участка согласно Договору аренды от 18 января 2016 года № 18/01-2016/Ар_ПМ кад. №78:36:0536001:3662 и строящийся на нем многоквартирный дом, и регистрация ипотеки в силу закона, запись в подразделе III-4, лист No4 о государственной регистрации Первого Договора участия в долевом строительстве от 22.12.2017 №22/12-57//Тр (дата государственной регистрации: 17.01.2018 номер государственной регистрации: 78:36:0536001:3662-78/039/2018-116 срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта: с даты государственной регистрации до 30.06.2020 лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта: Участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве основание государственной регистрации: Договор участия в долевом строительстве oт 22.12.2017 No22/12-57//Тр, дата регистрации 17.01.2018, No78:36:0536001:3662-78/039/2018-115)».

При этом незаконное бездействие Управления Росреестра по Санкт- Петербургу, выразившееся в непринятии мер, направленных на пресечение нецелевого использования земельного участка, при одновременных незаконных действиях по регистрации перехода права собственности на несуществующие квартиры в снесенных домах от предыдущих собственников в пользу «Закрытый паевый инвестиционный фонд недвижимости «ДОХОДЪ-Новая квартира» и обременения земельного участка в виде двух ипотек, из которых у одной основанием является зарегистрированный договор участия в долевом строительстве нового многоквартирного дома, были совершены, по мнению Общественной организации, в целях воспрепятствования приведения сложившейся ситуации в соответствие с требованиями жилищного законодательства, как то признание договора аренды № 18/01-2016/Ар_ПМ от 18 января 2018 года ничтожным и запуск на основании заключения МВК юридической процедуры прекращения существования многоквартирного дома, как имущественного комплекса.

Таким образом, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, осознавая отсутствие полномочий у АО «Строительный трест» вести строительство и распоряжаться земельным участком, кадастровый номер 78:36:0536001:3662, который непригоден для строительства нового капитального объекта в силу его принадлежности к составу общего имущества многоквартирных домов по адресу: Санкт-Петербург, пр. Тореза, д. 71 к. 2, д. 73 к. 1, д. 73 к. 2, д. 75 к. 1, д. 77 к. 2, д. 79 к. 1, д. 79 к. 2, которые де-юре существуют до настоящего времени, в нарушение положений Закона от 13 июля 2015 года No 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществляет вышеуказанные регистрационные действия и тем самым допускает самостоятельное существование земельного участка в отсутствие здания многоквартирного дома, для размещения и обслуживания которого он был сформирован, и использование его в градостроительной деятельности.

По итогам всего сказанного, следует вывод, что незаконные действия (бездействие) Управления Росреестра по Санкт-Петербургу привели к тому, что земельный участок, кадастровый номер 78:36:0536001:3662, сформированный для размещения самовольно снесенных АО «Строительный трест» многоквартирных домов, по адресу: Санкт-Петербург, пр. Тореза, д. 71 к. 2, д. 73 к. 1, д. 73 к. 2, д. 75 к. 1, д. 77 к. 2, д. 79 к. 1, д. 79 к. 2, законодательно включенный в состав общего имущества указанных домов, на протяжении двух лет используется собственниками помещений (застройщиком) в нарушение его целевого назначения – для осуществления строительства нового многоквартирного дома на земельномучастке, сформированном для размещения многоквартирного дома посредством сноса существующего, в обход установленной процедуры предоставления земельного участка для целей строительства на инвестиционных условия на торгах без встречного материального предоставления городу.

Основную роль в этом незаконном строительстве играет именно Управление Росреестра по Санкт-Петербургу как исполнительный орган государственной власти, уполномоченный на осуществление государственного земельного надзора за целевым использованием земельных участков, имеющее необходимые рычаги воздействия, результатом применения которых явилось бы пресечение незаконных действий АО «Строительный трест», использование земельного участка в соответствие с его целевым назначением и восстановление прав граждан и Санкт- Петербурга.

Однако, применительно к ситуации, сложившейся вокруг застройки Старопарголовского массива, должностные лица Управления Росреестра по Санкт- Петербургу не предпринимают должных и всеобъемлющих мер, результатом которых явилось бы пресечение незаконных действий застройщика, а, наоборот, допускают в своей деятельности многочисленные нарушения требований действующего законодательства, а именно:

– постановка на кадастровый учет пяти земельных участков, в границы которых были включены земли общего пользования в виде проездов, муниципальной детской площадки, площадки для сбора ТБО и регистрация в отношении них права общей долевой собственности;

– увеличение площади двух земельных участков, сформированных в 2012-2013гг., включенных в состав общего имущества многоквартирных домов;

– постановка на кадастровый учет и регистрация права общей долевой собственности в отношении земельного участка, кадастровый номер78:36:0536001:3662, образованного в результате объединения восьми участков, каждый из которых был составной частью общего имущества отдельного многоквартирного дома;

– регистрация договора аренды No 18/01-2016/Ар_ПМ от 18 января 2018 года, положения которого нарушают требованиям жилищного законодательства;

– бездействие, допущенное по результатам проведения административного обследования земельного участка, кадастровый номер 78:36:0536001:3662, проведенного 25 апреля 2016 года;

– осуществление в феврале 2018 года регистрации перехода права собственности на несуществующие квартиры в снесенных в апреле 2016 года многоквартирных домах;

– регистрация ипотеки права аренды земельного участка, ипотеки участка в силу закона в связи с регистрацией договоров долевого участия в строительстве, а также и регистрация самих договоров долевого участия в строительстве нового многоквартирного дома на месте снесенных;

– бездействие по непроведению проверки в рамках рассмотрения заявления МОО «Общественной контроль» исх. № 05/18-ОК-6-28 от 16 мая 2018 года, выразившееся в непринятии мер по проведению обследования земельного участка и не совершение действий по инициированию работы МВК.

При этом совокупность, системность и последовательность вышеуказанных незаконных действий Управления Росреестра по Санкт-Петербургу при одновременном бездействии в рамках земельного надзора, допускаемом на протяжении более трех лет, свидетельствуют об участии Управления Росреестра Санкт-Петербурга наряду с иными органами государственной власти субъекта в реализации «пилотного проекта», осуществляемого бывшим Губернатором Санкт- Петербурга Полтавченко Г.С. и Правительством Санкт-Петербурга, по использованию земельных участков, на которых расположены «хрущевки», малоэтажные жилые дома, объекты ветхого жилья и иные посредством предоставления возможности застройщикам, тесно сотрудничающим со Смольным, без встречного материального предоставления государству осуществлять строительство нового многоквартирного дома на земельном участке, сформированном для размещения существующего многоквартирного дома посредством его сноса, в обход установленной законом процедуры предоставления земельного участка для целей строительства на инвестиционных условиях на торгах.

О постоянстве допускаемых Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу нарушений требований жилищного законодательства в рамках осуществления своей деятельности может свидетельствовать и ситуация, сложившаяся вокруг самовольного строительства ЖК «Шаляпин» (застройщик ООО «Аксиома») на земельном участке, кадастровый номер 78:36:0005421:10, по адресу: Санкт- Петербург, ул. Большая Озерная, д. 59, лит. А, находящегося в собственности Санкт-Петербурга, имеющего вид разрешенного использования – для размещения объектов физической культуры и спорта, предоставленного в аренду физическим лицам в целях использования в соответствии с целевым назначением, которая подробно изложена в 5 части Доклада МОО «Общественный контроль»«Системные нарушения жилищного законодательства высокопоставленными чиновниками исполнительной власти, использующих служебное положение для создания организованной структуры, объединяющей высокопоставленных чиновников всех ветвей власти и руководителей бизнеса, с целью личного обогащения на регулярной и долговременной основе» (https://ob-kontrol.ru/doklad-5-aya-chast-sistemnye- narusheniya-zhilishhnogo-zakonodatelstva-vysokopostavlennymi-chinovnikami- ispolnitelnoj-vlasti-ispolzuyushhih-sluzhebnoe-polozhenie-dlya-sozdaniya- organizovannoj-struktury/ )

Следует указать, что решением Выборгского районного суда Санкт- Петербурга по делу № 2-553/2016 от 15 февраля 2016 года было признано право собственности арендатора земельного участка Дубко О.В. на все квартиры доме, общей площадью 8 505,3 кв.м., и, таким образом, самовольно возведенный многоквартирный дом был введен в эксплуатацию.

Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, привлеченное к участию в данном гражданском деле, как орган, осуществляющий кадастровый учет недвижимости и регистрацию прав, осознавая незаконность постановленного Выборгским районным судом решения о признании права собственности за Дубко О.В. на самовольно возведенный многоквартирный дом, право на обжалованиерешения не реализовывает, допуская тем самым его вступление в законную силу и необходимость его исполнения.

А далее, ФГБУ «ФКП Росреестра по Санкт-Петербургу» и Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу, несмотря на нецелевое использование земельного участка, невозможность строительства на нем многоквартирного дома, в рамках исполнения незаконного решения Выборгского районного суда Санкт-Петербурга осуществляют действия по кадастровому учету здания многоквартирного дома и регистрационные действия, в результате которых право собственности Дубко О.В. на все квартиры многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Озерная, д. 59, лит. А, было зарегистрировано, а в июле – августе 2016 года Управлением также регистрируется и последующий переход права собственности от Дубко О.В. к иным гражданам, купившим квартиры в самовольно возведенном многоквартирном доме.

Следует отметить, что в силу норм гражданского законодательства самовольная постройка, при признании права собственности на таковую судом, относится к первичным способам приобретения права собственности, в связи с чем судебное решение, которым узаконивается самовольно возведенный многоквартирный дом, и являющееся основанием для постановки объекта на кадастровый учет и регистрации права собственности, с учетом градостроительного законодательства по сути подменяет собой разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Поскольку положениями п. 6 ст. 16 Закона № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» установлена обязательность кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом до выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию, то судебный акт, узаконивающий самовольно возведенный многоквартирный дом, должен содержать также и сведения о земельном участке, на котором расположен данный дом, и являться и основанием для их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Судебное решение по гражданскому делу № 2-533/2016 вышеуказанных сведений не содержит, что свидетельствует о невозможности его исполнения и постановки здания многоквартирного дома на кадастровый учет, поскольку возникает правовая невозможность формирования всего состава общего имущества многоквартирного дома.

Указанные обстоятельства и требования законодательства Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу должны были быть известны, однако им осуществляется кадастровый учет здания многоквартирного дома по адресу: Санкт- Петербург, ул. Большая Озерная, д. 59, лит. А, и регистрация права собственности на основные помещения в нем, без проведения кадастрового учета и регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, на котором данный дом расположен, и который должен быть в силу закона включен в состав общего имущества многоквартирного дома – то есть в отсутствие всех составляющих общего имущества дома.

Вышеизложенная ситуации, когда основанием для осуществления действий по кадастровому учету и регистрации права собственности на квартиры, расположенные в самовольно возведенных многоквартирных домах на земельныхучастках для этого не предназначенных, стало решение суда, не содержащее сведений о земельном участке, подлежащем включению в состав общего имущества, не является единичным случаем, а, наоборот, получило свое распространение в масштабах всей страны.

Еще одним примером нарушения Управлением Росреестра норм жилищного законодательства при осуществлении при осуществлении действий по кадастровому учету и регистрации права в отношении составляющих элементов многоквартирного дома, как имущественного комплекса, может служить ситуация, сложившаяся вокруг многоквартирного дома многоквартирного дома по адресу: г.Москва, г.о.Щербинка, ул.40 лет Октября, д.11, и земельного участка, на котором данный дом расположен.

В рамках развития застроенной территории ООО «Териберский берег» является застройщиком микрорайона Люблинский городского округа Щербинка города Москва, в связи с чем с 2008 года начинает выкупать квартиры в многоквартирном доме, общей площадью 493.1 кв.м., состоящие из восьми квартир, по адресу: г.Москва, г.о.Щербинка, ул.40 лет Октября, д.11, который был расположен на земельном участке с кадастровым номером 50:61:0010118:15, площадью 1700 кв. м. Этот земельный участок был сформирован в соответствии с требованиями жилищного законодательства, 31 января 2008 года поставлен на кадастровый учет и включен в состав общего имущества многоквартирного дома.

16 мая 2013 года произошло «самопроизвольное» обрушение многоквартирного дома. Согласно данным средств массовой информации, на момент обрушения дома в нем проживала последняя оставшаяся семья – семь человек, официально зарегистрированных по данному адресу.

19 сентября 2014 года, то есть через полтора года после обрушения дома, Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу зарегистрировано право собственности ООО «Териберский берег» на последнюю несуществующую квартиру в снесенном многоквартирном доме

При этом, уполномоченные государственные органы города Москвы, а также ООО «Терибреский берег» в течение практически полутора лет работу городской межведомственной комиссии не инициировали. А вместо этого осуществили самовольный снос многоквартирного дома и для использования земельного участка в целях будущего строительства ООО «Териберский берег» инициировало работу кадастрового инженера по составлению акта обследования земельного участка. 21 ноября 2014 года кадастровым инженером Щеголевой Е.А. составлен акт обследования, из которого следует, что многоквартирный жилой дом по адресу: г. Москва, г.о. Щербинка, ул. 40 лет Октября, д. 11, с кадастровым номером 50:61:0010121:145, конструктивно разрушен (уничтожен) и на месте обследования отсутствует.

02 декабря 2014 года, ООО «Териберский берег», являясь собственником всех квартир в доме, обратилось в Управление Росреестра города Москва с заявлением вх. № 17/094/2014-706 о регистрации права собственности на сформированный под домом земельный участок с кадастровым номером 50:61:0010118:15 площадью 1.700 кв.м.

А далее, Управление Росреестра города Москва исключительно на основании акта кадастрового инженера от 21 ноября 2014 года осуществляет снятие с кадастрового учета здания многоквартирного дома в связи с его разрушением и отказывает Обществу в осуществлении регистрационных действий в отношении земельного участка, сославшись на абз. 10 п. 1 ст.20 Закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции, действовавшей до 01.01.2017г., мотивировав свой отказ отсутствием правовых оснований для регистрации частной (индивидуальной) собственности на общее имущество в многоквартирном доме за одним лицом – Обществом и выявлением по результатам правовой экспертизы представленных на регистрацию документов противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Анализ совершенных Управлением Росреестра города Москва на предмет их соответствия требованиям жилищного законодательства указывает на наличие многочисленных нарушений, а именно:

Таким образом, регистрируя прекращение существования здания многоквартирного дома и одновременно отказывая ООО «Териберский берег» в регистрации права частной индивидуальной собственности на земельный участок, Управление Росреестра города Москва, руководствуясь исключительно нормами гражданского законодательства, игнорируя при это нормы жилищного, рассматривает земельный участок как самостоятельный объект гражданских прав, а не как составную часть многоквартирного дома, являющегося по своей сути имущественным комплексом.

Более подробно нарушения, допущенные Управлением Росреестра города Москвы, при осуществлении действий в отношении многоквартирного дома по адресу: г.Москва, г.о.Щербинка, ул.40 лет Октября, д.11и земельного участка, на котором дом расположен, изложены в части 2 Доклада МОО «Общественный контроль» «Системные нарушения жилищного законодательства высокопоставленными чиновниками исполнительной власти, использующих служебное положение для создания организованной структуры, объединяющей высокопоставленных чиновников всех ветвей власти и руководителей бизнеса, с целью личного обогащения на регулярной и долговременной основе» (стр. 120-128).

И поскольку Управления Росреестра всех субъектов при осуществлении действий по кадастровому учету и регистрации права в отношении составляющих элементов многоквартирного дома, как имущественного комплекса, позволяют себе на регулярной основе нарушать требования жилищного законодательства, обращаясь с земельным участком, включенным в состав общего имущества многоквартирного дома, как самостоятельным объектом гражданских прав, подменяя нормы Жилищного кодекса РФ гражданским и градостроительным законодательствами, позволяет говорить о наличии выработанной на федеральном уровне позиции, следование которой приводит к серьезным экономическим и социальным последствиям.

Также демонстрированием масштабности игнорирования и неприменения должностными лицами Росреестра жилищного законодательства при осуществлении своих служебных обязанностей может служить позиция Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), изложенная в письме № 14-10614/16 от 23 ноября 2016 года, данным за подписью Заместителя Начальника Управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Управления Росреестра РФ И.В. Домрачевой, согласно которой «действующим законодательством не установлен прямой запрет на объединение земельных участков, сформированных под многоквартирными домами, с целью формирования единого земельного участка под несколькими многоквартирными домами. По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России (письмо от 10.12.2010г. № Д23-5067), объединение земельных участков, занятых многоквартирными домами, возможно на основании соглашения между сособственниками всех помещений в таких многоквартирных домах…».

Аналогичной позиции придерживается и Заместитель Директора Департамента недвижимости Минэкономразвития РФ М.В. Бочаров, указывая в письме № Д23п-5802 от 01 декабря 2016 года, что «полномочиями по распоряжению сформированными и поставленными на кадастровый учет земельными участками, на которых расположены многоквартирные дома, обладают собственники помещений таких многоквартирных домов. Решение об объединении земельных участков под многоквартирными домами принимается всеми собственниками помещений в таких домах при условии соблюдения требований к образуемым и измененным земельным участкам, установленных ст. 11.9 Земельного кодекса РФ».

Также Минэкономразвития РФ в лице Директора департамента недвижимости Р.М. Юсупова допускает правомочия собственников помещений многоквартирных домов использовать земельный участок, включенный в состав общего имущества многоквартирного дома, необходимый для его размещения и обслуживания, в целях осуществления строительства нового капитального объекта в обход установленной законом процедуры предоставления земельных участков на инвестиционных условиях на торгах. В частности, в письме № Д234-2715 от 10 июня 2016 года, данным в ответ на заявление Общественной организации о принятии мер по пресечению незаконных действий застройщика и возврату земельного участка в собственность государства, указал, что «… земельные участки, сформированные под многоквартирными домами в силу закона бесплатно перешли в общую долевую собственность собственников жилых помещений, расположенных в указанных домах. При этом положения Закона Санкт-Петербурга от 17 июня 2004г. № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» в данном случае не применимы, поскольку данным законом установлены порядок и условия предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга».

Анализ содержания ответов Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) № 19-13119/18 от 28 ноября 2018 года и № 20-01985/18 от 07 декабря 2018 года, данных за подписью Заместителя начальника Управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Ю.В. Куницыной и И.о. начальника правового управления В.Н. Щитко соответственно позволяет говорить о том, что Управление Росреестра, отказывая в применении мер реагирования и оправдывая незаконные действия нижестоящих должностных лиц, прикрываясь несовершенством формулировок действующего законодательства, заинтересовано в сохранении возможности игнорировать или вольно трактовать положения Жилищного кодекса РФ при осуществлении регистрационных действий в целях дальнейшего использования земельных участков, на которых расположены «хрущевки», малоэтажные жилые дома, объекты ветхого жилья и иные посредством предоставления возможности застройщикам без встречного материального предоставления государству осуществлять строительство нового многоквартирного дома на земельном участке, сформированном для размещения существующего многоквартирного дома посредством его сноса, в обход установленной законом процедуры предоставления земельного участка для целей строительства на инвестиционных условиях на торгах.

Принимая во внимание, что позиция, позволяющая игнорировать нормы жилищного законодательства при осуществлении действий по кадастровому учету и регистрационных действий в отношении многоквартирного дома, как имущественного комплекса, выработана и закреплена на федеральном уровне, фактически является обязательной для применения Управлениями Росреестра субъектов, то в целях недопущения причинения ущерба государству, защиты прав и свобод граждан, а также пресечения нарушений в будущем и устранения последствий уже совершенных, полагаем возможным обратиться непосредственно к Вам.

На основании вышеизложенного,

ПРОШУ:

Изучить обстоятельства, изложенные в настоящем обращении и принять меры реагирования, направленные на:

– обязание Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) вынести соответствующие разъяснения о неукоснительном соблюдении требований жилищного законодательства Управлениями Росреестра субъектов при осуществлении действий по кадастровому учету и регистрационных действий в отношении многоквартирного дома, как имущественного комплекса, а также по недопущению использования земельного участка, включенного в состав общего имущества многоквартирного дома, как самостоятельного объекта гражданских прав.

– организацию проведения проверки в отношении должностных лиц Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, Управления Росреестра города Москвы по всем обстоятельствам, изложенным в настоящем заявлении, и привлечению виновных должностных лиц к предусмотренной законом ответственности.

– запрет строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой, трансформаторной подстанцией на земельном участке, кадастровый номер 78:36:0536001:3662, по адресу: Санкт-Петербург, пр. Тореза, д. 77.

– обязание Управления Росреестра по Санкт- Петербургу совершитьюридические действия, направленных на прекращение существования многоквартирных домов по адресу: Санкт-Петербург, пр. Тореза, д. 71 к. 2, д. 73 к. 1, д. 73 к. 2, д. 75 к. 1, д. 77 к. 2, д. 79 к. 1, д. 79 к. 2, посредством прекращения кадастрового учета самовольно снесенных зданий указанных многоквартирных домов и земельного участка, кадастровый номер 78:36:0536001:3662, включенного в состав общего имущества данных домов с одновременным прекращением права собственности на помещения и права общей долевой собственности на земельный участок.

Более полную информацию Вы можете получить на сайте www.oodozor.ru

Приложения на диске:

С уважением,

Президент МОО

«Общественный контроль»​В.Г.Сергеев