Полная хроника событий. Росреестр.

Активные малые и средние предприятия – признак развитой, «живой» экономики. В передовых странах сектор малых и средних предприятий обеспечивает практически половину ВВП и существенно влияет на налоговые доходы государства. Кроме того, малый и средний бизнес – это всегда новые рабочие места и, как правило, активное внедрение инноваций.

Однако реалии настоящего наглядно демонстрируют, что любое обращение частной компании за оказанием государственной услуги – это, с точки зрения чиновника, один из способов получения от бизнеса личной материальной выгоды посредством незаконного отказа в оказании этой услуги либо затягивания сроков ее оказания под надуманными предлогами.

Указанное поведение наглядно демонстрируется должностными лицами Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, которые на протяжении нескольких лет совершают незаконные действия, следствием которых является приостановление регистрационных действий либо отказ в их совершении в отношении заключенных договоров либо дополнительных соглашений к ним, а также требования оплаты государственной пошлины в тех случаях, когда такая оплата не предусмотрена.

1.

С апреля 2019 года Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу неоднократно совершались действия по приостановлению регистрационных действий в отношении договоров аренды и дополнительных соглашений к ним.

При этом предоставление письменных объяснений заявителя с обоснованием неправомерности оснований для приостановления регистрационных действий либо посещение заявителем руководителя в рамках личного приема приводили к тому, что регистрационные действия осуществлялись без предоставления каких-либо дополнительных документов, что свидетельствует о незаконности первоначальных требований.

Вышеприведенное утверждение подтверждается следующими фактами:

– помещение площадью 429,3 м.кв., являющееся частью нежилого помещения № 117-Н общей площадью 803,5 м.кв., кадастровый номер 78:34:0410401:3654;

– помещение № 131-Н площадью 584,6 м.кв., кадастровый номер 78:34:0410401:3655;

– помещение площадью 141,3 м.кв., являющееся частью нежилого помещения № 116-Н, общей площадью 644,4 м.кв., кадастровый номер 78:34:0410401:3633.

Поскольку Договор аренды № 166-176 от 12 апреля 2019 года заключен на 15 лет, то в соответствии со ст. 609 Гражданского кодекса РФ ООО «Монолит» 15 апреля 2019 года обратилось в Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о государственном кадастровом учете части помещения площадью 429,3 м.кв., являющегося частью нежилого помещения № 117-Н, части помещения площадью 141,3 м.кв., являющегося частью нежилого помещения № 116-Н, а также о государственной регистрации прав в отношении трех помещений, образующих Помещение, являющееся предметом договора аренды № 166-176 от 12 апреля 2022 года.

23 апреля 2019 года осуществление действий по государственному кадастровому учету было приостановлено до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, то есть до 23 июля 2019 года (Уведомление от 23.04.2019г. № 78-0-1-65/3700/2019-3567, 78/090/008/2019-142, 78/090/700/2019-64, 78/090/700/2019-63). В качестве основания для приостановления указано: – не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а именно: не представлено заявление о государственном кадастровом учете в отношении объекта 78:34:0410401:3655 с приложением необходимых документов.  

В ответ на указанное Уведомление ООО «Монолит» письмом исх. № 29/04 от 29 апреля 2019 года сообщило Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу, что государственная регистрация кадастрового учета помещения по адресу: 197348, г. Санкт-Петербург, Коломяжский проспект 15 корпус 2 литера Апомещение 131Н, была произведена 03 апреля 2018 года с присвоением кадастрового номера 78:34:0410401:3655. В качестве доказательств данного были представлены: справочная информация по объектам недвижимости (с сайта Росреестра на 29/04/2019 ) и выписка из ЕГРН (кадастровый номер 78:34:0410401:3655 адрес: 197348, г. Санкт-Петербург, Коломяжский проспект 15 корп 2 литера А помещение 131 н).

24 июня 2019 года Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу осуществлена государственная регистрация Договора аренды № 166-176 от 12.04.2019 года, номер регистрации 78:34:0410401:3633-78/038/2019-14.

Услуга по государственной регистрации договора оказывалась на протяжении 70 дней.

Поскольку Договор аренды № Т-231-246 от 31 марта 2021 года заключен на срок 5 лет, то ООО «Астат» в соответствии с ст. 609 ГК РФ 27 апреля 2021 года ООО «Астат» обратилось с заявлением № КУВД-001/2021-17100376 об осуществлении действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав.

Уведомлением № КУВД-001/2021-171003376/1 от 17 мая 2021 года приостановлены действия по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав до 16 августа 2021 года.

В качестве основания приостановления осуществления действий по государственному кадастровому учету указано, что

– форма и содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства РФ – в нарушение ст. 18 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015г., ст. 185 ГК РФ от имени Т***. договор аренды от 30  марта 2021 года подписан представителем ООО «Астат», действующим как представитель на основании субагентского договора № 03/С от 17.05.2007 года и агентского договора № 01/ТК-07 от 17.05.2007 года.

– лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости – не представлен документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя, заявление от имениТ***. на государственную регистрацию договора аренды не представлено.

ООО «Астат» обратилось с заявлением исх. № 128 от 31 мая 2021 года, в котором просило возобновить государственную регистрацию договора аренды, обосновывая неправомерность указанных оснований.

В частности, ООО «Астат», ссылаясь на положения ст. 1005, п. 1 ст. 1009 ГК РФ указывало, что Т***. является собственником нежилого помещения, кадастровый номер 78:34:0410401:3650, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Коломяжский проспект, д. 15, корпус 2, лит. А, пом. 132-Н (номер и дата государственной регистрации права собственности, № 78:34:0410401:3650-78/038/2018-1 от 03.04.2018г.).

17 мая 2007 года между Т***. и ООО «Монолит» заключен Агентский договор № 01/ТК-07 в редакции дополнительных соглашений, согласно которому Т***. (Принципал), владеющий на праве собственности объектом недвижимого имущества: нежилым помещением № 132-Н, расположенным в здании Торгового комплекса «Купеческий двор» по адресу: Санкт-Петербург, Коломяжский пр., д. 15, к. 2, лит. А, поручил, а ООО «Монолит» (Агент) обязался от своего имени, но за счет Принципала за вознаграждение совершать юридический и иные действия, связанные с передачей в аренду указанного нежилого помещения. Агент совершает юридические и иные действия по исполнению настоящего договора в лице своего единоличного исполнительного органа (Директора), действующего на основании настоящего Договора без доверенности (п. 1.1 Агентского договора).

В соответствии с п. 1.3 Агентского договора Агент приобретает права и становится обязанным по сделкам, заключенным от своего имени, но за счет Принципала.

17 мая 2007 года между ООО «Монолит» и ООО «Астат» заключен Субагентский договор № № 03/С, согласно условиям которого ООО «Монолит» (Агент) поручил, а ООО «Астат» (Субагент) обязался от своего имени, но за счет Агента за вознаграждение совершать юридические и иные действия, связанные со сдачей в аренду и последующим обслуживанием нежилого помещения 132-Н, расположенного в здании Торгового комплекса «Купеческий двор» по адресу: Санкт-Петербург, Коломяжский пр., д. 15, к. 2, лит. А (п. 1.1 Субагенсткого договора).

Согласно п.п. 1.3, 1.4 Субагентского договора Субагент совершает юридические и иные действия по исполнению настоящего договора в лице своего единоличного исполнительного органа (Директора), действующего на основании настоящего договора без доверенности. Субагент приобретает права и становится обязанным по сделкам, заключенным от своего имени, но за счет Агента.

Таким образом, на основании Агентского договора № 01/ТК-07 от 17 мая 2007 года и Субагентского договора № 03/С от 17 мая 2007г. ООО «Астат» имеет полномочия на заключение договора аренды №Т-231-246 от 30 марта 2021г. с ООО «Ситилинк» в отношении нежилого помещения № 132-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Коломяжский пр., д. 15, к. 2, лит. А, от своего имени, доверенность от собственника помещения Т***. на заключение договора аренды и подачу его на государственную регистрацию в силу гражданского законодательства и приведенных договоров ООО «Астат» не требуется, права и обязанности по указанному договору аренды возникли именно у ООО «Астат», а не у собственника помещения Т***.

При изложенных обстоятельствах, вывод Управления о необходимости предоставления Обществом нотариальной доверенности является необоснованным, поскольку отсутствие доверенности у ООО «Астат» не нарушает требований ГК РФ, учитывая, что агентирование не предполагает выдачу доверенности, договором такая обязанность также не предусмотрена.

Однако 09 июня 2021 года в адрес ООО «Астат» было направлено Уведомление о не устранении причин приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав № КУВД-001/2021-17100376/2, в котором вновь повторены вышеизложенные основания приостановления регистрационных действий и подтверждением факта приостановки до 16 августа 2021 года.

ООО «Астат» 06 июня 2021 года в заявлении исх. № 157 повторно изложило правовые основания неправомерности действий Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, дополнительно указав, что в отношении нежилых помещений, расположенных в Торговом комплексе «Купеческий двор» по адресу: Санкт-Петербург, Коломяжский пр., д. 15, к. 2, лит. А, ООО «Астат» на основании Субагентского договора заключает долгосрочные договора с 2007 года, и все они прошли государственную регистрацию прав. В частности, в период с 2007 года по 2021 года была осуществлена государственная регистрация порядка 24 договоров аренды и 110 дополнительных соглашений к ним. Государственная регистрация осуществлялась разными должностными лицами Управления, и ни у кого из них не возникло каких-либо претензий и замечаний относительно представленных на регистрацию документов, подтверждающих полномочия арендодателя на заключение договора и подачу заявления о государственной регистрации.

Вместе с тем, 22 июня 2021 года в адрес ООО «Астат» вновь было направлено Уведомление о неустранении причин приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав № КУВД-001/2021-17100376/3.

После получения очередного Уведомления о неустранении нарушений представитель ООО «Астат» записалась на прием в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, который в связи с антиковидными мерами был организован посредством телефонной связи. Телефонный разговор по сложившейся ситуации состоялся с Коробцовым Василием Вячеславовичем, который в настоящее время занимает должность Начальника отдела регистрации прав и кадастрового учета Управления Росреестра по Санкт-Петербургу. В рамках состоявшегося телефонного разговора Коробцов В.В. указал на отсутствие оснований для осуществления государственной регистрации договора аренды № Т-231-246 от 12 апреля 2021 года, поскольку регистрация на основании Агентского договора № 01/ТК-07 от 17 мая 2007 года и Субагентского договора № 03/С от 17 мая 2007г. противоречит закону. На довод представителя ООО «Астат» о том, что на основании этих договоров в период с 2007 года по 2021 год была регистрация многочисленных договоров аренды и дополнительных соглашений, Коробцов В.В. пояснил, что видимо ранее государственная регистрация осуществлялась с нарушением закона, но при этом попросил представить ему для ознакомления вышеуказанные агентский и субагентскийдоговоры.

В рамках следующего приема, состоявшегося также посредством телефонной связи, Коробцов В.В. подтвердил свою позицию о правомерности приостановления регистрационных действий по регистрации договора аренды № Т-231-246 от 31 марта 2021 года, но тем не менее передал представленный пакет документов для государственной регистрации договора аренды в юридический отдела для дачи заключения.

Поскольку государственная регистрация договора аренды так и не была осуществлена, то представитель ООО «Астат» вновь был вынужден записать на прием уже к руководителю Управления Росреестра по Санкт-Петербургу Корелину В.В. И 11августа 2022 года Коробцов В.В. в электронном письме сообщил о том, что регистрационные действия были осуществлены, и попросил не приходить на прием. Однако, принимая во внимание, что по данному основанию была приостановления не только государственная регистрация Договора аренды № Т-231-246 от 31 марта 2021 года, но и дополнительное соглашение к Договору аренды № 60/74 от 16 декабря 2015 года, заключенному с ПАО «Сбербанк России» (подробно ситуация изложена ниже по тексту), то представитель ООО «Астат» настаивало на проведении приема лично Руководителем Управления Росреестра по Санкт-Петербургу.

В итоге, накануне приема ООО «Астат» был получен зарегистрированный Договор аренды № Т-231-246 от 31 марта 2021 года, осуществлена государственная регистрация дополнительного соглашения к Договору № 60/74 от 16 декабря 2015 года, а прием был проведен ни руководителем Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, ни Коробцовым В.В., а Начальником юридического управления, которая пояснила, что положения Агентского и Субагентского договора соответствуют требованиям закона, они являются подтверждением полномочий ООО «Монолит» и ООО «Астат» на заключение договоров аренды и подачу заявлений об их государственной регистрации, письменное юридическое заключение находится в материалах регистрационного дела по регистрации Договора аренды № Т-231-242 от 31 марта 2021 года, и оно впоследствии может быть использовано в случае возникновения подобной ситуации.

Таким образом, только настойчивое требование о проведении личногоприема Руководителем Управления и его реализация привели к тому, что позиция ООО «Астат» о неправомерности действий по приостановлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав по основаниям, изложенными в Уведомлениях, была услышана, а результатом стало осуществление 10 августа 2021 года государственной регистрации Договора аренды № Т-231-246 от 31 марта 2021 года (номер регистрации78:34:0410401:3650-78/011/2021-3) и дополнительного соглашения к Договору № 60/74 от 16 декабря 2015 года.

Услуга по государственной регистрации Договора аренды оказывалась на протяжении 106 дней, и была оказана на основании первоначально представленных документов без предоставления дополнительных.

По аналогичным основаниям была также приостановлена государственная регистрация Дополнительного соглашения № 6 к Долгосрочному договору аренды № 60/74 от 16.12.2015 года, заключенный с ПАО «Сбербанк России», так как арендодателем по договору аренды является ООО «Монолит», а собственником помещения – Т***. (Уведомление КУВД-001/2021-21696071/1).

Следует пояснить, что М***. и Т***. – собственники помещений, являющихся предметами Договора аренды № 166-176 от 12 апреля 2019 года и Договора аренды № 60/74 от 16 декабря 2015 года соответственно.

Между М*** и ООО «Монолит», а также между Т*** и ООО «Монолит» был заключен Агентский договор 17 мая 2007 года, согласно которому М*** и Т*** (Принципалы), владеющие на праве собственности объектами недвижимости, поручили, а ООО «Монолит» (Агент) обязался от своего имени, но за счет Принципала за вознаграждение совершать юридические и иные действия, связанные с передачей в аренду указанного нежилого помещения (п. 1.1 Агентского договора).

В соответствии с п. 1.3 Агентского договора Агент приобретает права и становится обязанным по сделкам, заключенным от своего имени, но за счет Принципала.

Таким образом, агент на основании условий агентского договора, действуя от своего имени и за счет принципала, приобретает права и обязанности по сделке, совершенной с третьим лицом.

Из условий Агентского договора следует, что ООО «Монолит» осуществляются юридические и иные действия от своего имени в интересах Принципала и, соответственно, ООО «Монолит» имеет полномочия как на заключение договора аренды № 166-176 от 12 апреля 2019 года, договора аренды № 60/74 от 16 декабря 2015 года, так и дополнительных соглашений к ним, поскольку права и обязанности по договорам аренды возникли именно у ООО «Монолит», являющегося стороной по договору, а не у собственниковпомещений.

Именно разъяснение указанной позиции должностным лицам Управления Росреестра по Санкт-Петербургу привело к тому, что вышеуказанные дополнительные соглашения, регистрационные действия в отношении которых были приостановлены, были зарегистрированы без предоставления каких-либо дополнительных документов.

Следует пояснить, что между ООО «Монолит» (арендодатель) и ООО «Панорама» заключен договор от 30 сентября 2020 года № Т-347 (в редакции Дополнительного соглашения от 01 июля 2021 года) аренды части помещения 135-Н (кадастровый номер 78:34:0410401:3648), расположенной на 3 этаже Торгового комплекса «Купеческий двор» по адресу: Санкт-Петербург, Коломяжский пр., д. 15, корп. 2, литер А, площадью 100 кв.м. сроком до 29 сентября 2025 года (далее по тексту – Договор)

Договор аренды № Т-347 от 30 сентября 2020 года зарегистрирован в установленном порядке (№ регистрации 78:34:0410401:3648-78/011/202-4, дата регистрации 23.12.2020г.), Дополнительное соглашение от 01 июля 2021 года зарегистрировано в установленном порядке (№ регистрации 78:34:0410401:3648-78/011/2021-5, дата регистрации 07.09.2021г.).

ООО «Панорама», руководствуясь п. 17.1.4 Договора, 19 октября 2021 года уведомило ООО «Монолит» о расторжении договора аренды № Т-347 от 30.09.2020 года с 21 декабря 2021 год, и 21 декабря 2021 года между сторонами был подписан Акт возврата помещения, являющегося предметом Договора.

28 января 2021 года ООО «Монолит» обратилось в Управление Росреестрапо Санкт-Петербургу с заявлением № КУВД-001/2022-3274793 об осуществлении действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав: государственной регистрации прекращения аренды в отношении регистрации договора аренды части нежилого помещения 135-Н (кадастровый номер 78:34:0410401:3648), расположенной на 3 этаже Торгового комплекса «Купеческий двор» по адресу: Санкт-Петербург, Коломяжский пр., д. 15, корп. 2, литер А, площадью 100 кв.м..

Уведомлением № КУВД-001/2022-3274793/1 на основании п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ от 13.07.201г. «О государственной регистрации недвижимости» действия по государственной регистрации прав приостановлены регистрирующим органом до 04 мая 2022.

В качестве основания приостановления осуществления действий по государственной регистрации указано, что

– согласно представленному агентскому договору № Е/ТК от 15.08.2021г. ООО «Монолит» совершает юридические действия от имени Т*** ,однако указание на агентский договор № Е/ТК-21 от 15.08.2021 в заявлении, поданным представителем Г***., действующей от имени ООО «Монолит», отсутствует, что не позволяет принять заявление согласно ст. 15 Закона;

– договор аренды от 30.09.2020 № Т-347, дата регистрации 23.12.2020, № 78-34:0410401:3648-78/011/2020-4, заключен на срок по 29.09.2025 года. Соглашение об изменении срока аренды в регистрирующий орган не представлено;

– государственная регистрация прекращения аренды возможна в случае предоставления соглашения о расторжении договора и оплаты государственной пошлины либо судебного акта о расторжении договора аренды;

– представленный Акт приема-передачи от 21.12.2021 года подписан арендодателем «Монолит» и арендатором – ООО «Панорама», тогда как арендодателем является Та***., указание на то, что ООО «Монолит» действует от имени Т*** в акте отсутствует, что не позволяет произвести регистрационные действия на основании представленного документа.

Полагая, что основания для приостановления действий по государственной регистрации прекращения аренды в отношении части нежилого помещения 135-Н отсутствуют, решение о приостановлении государственной регистрации является незаконным, ООО «Монолит» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признани решения Управления Росреестра по Санкт-Петербургу о приостановлении регистрационных действий, изложенное в Уведомлении № КУВД-001/2022-3274793/1 от 02 февраля 2022 года, незаконным, обязании осуществить государственную регистрацию в прекращения аренды ООО «Панорама» в отношении части помещения 135-Н.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25 мая 2022 года по делу № А56-18503/2022 требования ООО «Монолит» были удовлетворены в полном объеме.

При этом суд указал, что «из представленных государственному регистратору документов следовало, что сторонами Договора являются ООО «Монолит» (арендодатель) и ООО «Панорама» (арендатор). Заявление от 22 января 2022 года № КУВД-001/2022-3274793 было подписано Г***., являющейся представителем ООО «Монолит», действовавшей на основании доверенности. При таком положении, заявление от 28 января 2022 года соответствовало требования п. 3 ч. 3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ. … Обращение ООО «Монолит» с заявлением соответствовало положениям ст. 450.1 ГК РФ и разъяснениям, данным в п. 11 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 35. С учетом изложенного, требование регистрирующего органа о необходимости предоставления соглашения об изменении срока аренды, о расторжении Договора либо судебного акта о расторжении безосновательно. … Довод Управления о невозможности осуществления регистрационных действий на основании акта приема-передачи от 21.12.2021 года ввиду отсутствия в нем указания на то, что ООО «Монолит» действует от имени Т***., также отклонен судом. …» В итоге, суд пришел к выводу, что «ООО «Монолит» представило на государственную регистрацию документы, позволяющие установить факт прекращения сторонами арендных отношений на основании Договора, в связи с чем у регистрирующего органа отсутствовали основания для приостановления регистрационных действий по изложенным в уведомлении от 02.02.2022 года основаниям».

Указанное решение Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу не обжаловалось, вступило в законную силу, Управлением осуществлена государственная регистрация прекращения права аренды ООО «Панорама» в отношении части помещения 135-Н.

​Таким образом, на протяжении практически трех лет должностнымилицами Управления Росреестра по надуманным основаниям систематически осуществляется незаконное приостановление регистрационных действий в отношении договоров аренды и дополнительных соглашений к ним, и тем самым намеренно затягиваются сроки государственной регистрации.

​Приостановление государственной регистрации по одним и тем же основаниям и последующее возобновление регистрационных действий без предоставления дополнительных материалов (исключительно после предоставления письменного либо устного обоснования незаконности действия) с достоверностью свидетельствует о том, что должностными лицами требования Закона «О государственной регистрации недвижимости» намеренно игнорируются в целях понуждения заявителя представить должностному лицу Управления материальное вознаграждение за государственную регистрацию договора.

​Следует особо обратить внимание, что как Договором аренды № 166-176 от 12 апреля 2019 года, так и Договором аренды № Т-231-246 от 31 марта 2021 года предусмотрены значительные штрафные санкции в отношении Арендодателя в случае неосуществления государственной регистрации договора аренды, вплоть до его расторжения и наложения на Арендодателя штрафа. И поскольку должностными лицами Управления Росреестра по Санкт-Петербургу при осуществлении регистрационных действий должна осуществляться и осуществляется правовая экспертиза условий договора аренды, то должностные лица, понимая последствия отсутствия регистрации договора, намеренно по надуманным (неправомерным) основаниям затягивают сроки регистрации.

Указанное, по нашему мнению, становится возможным по причине не привлечения виновных должностных лиц Управления к установленной законом ответственности по ранее выявленным фактам нарушения Закона «О государственной регистрации недвижимости», и, соответственно, не сформированием у них должным образом системы неотвратимости наказания за игнорирование закона. И до тех пор, пока должностные лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу будут уверены в своей безнаказанности и вседозволенности, результатом обращения за государственной регистрацией прав будет лишь незаконное приостановление регистрации и последующих отказ. Эти незаконные действия Управления, конечно же, могут быть оспорены в судебном порядке. Однако длительность судебного рассмотрения, и даже получение решения, подтверждающего незаконность действий Управления, в итоге не смогут предотвратить наложение на Арендодателя штрафных санкций за нарушение сроков исполнения принятого обязательства по обеспечению государственной регистрации договора аренды.

Таким образом, сложившиеся фактические обстоятельства позволяют говорить о том, что на протяжении нескольких лет должностные лицами Управления Росреестра по Санкт-Петербургу допускают в ходе осуществления своей деятельности грубые нарушения положений законодательства, регламентирующего порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, соблюдение которого в силу специфики занимаемой ими должности и характера деятельности самого Управления является основополагающим для нормального функционирования Управления Росреестра.

Полагаем, что должностные лица Управления обязаны обладать специальными познаниями, позволяющими осуществить правовую экспертизу предоставленных на регистрацию документов. В связи с чем, регулярные аналогичные по своей сути нарушения, допущенные разными должностными лицами Управления, не могут быть объяснены их недостаточной квалификацией, то есть объективной неспособностью исполнять должным образом свои должностные обязанности, а могут быть обоснованы только лишь намеренным неисполнением законов в целях получения личной материальной заинтересованности.

Считаем, что незаконные действия должностных лиц Управления Росреестра, связанные с затягиванием сроков государственной регистрации прав, являются проявлением их воли и разума, пониманием вредоносности совершаемых деяний и предвидением вредных последствий и желанием их наступления.

2.

Еще одним примером произвольного применения должностными лицами Управления Росреестра по Санкт-Петербурга законодательства является ситуация, сложившаяся вокруг регистрации договором долевого участия в строительстве, где застройщиком выступает (выступала) иностранная компания.

28 февраля 2022 года между гражданином РФ и ООО«Специализированный застройщик БОНАВА» (шведский девелопер жилья Bonava) (далее по тексту застройщик Bonava) были подписаны Договоры участия в долевом строительстве № ДДУ/28012-107/0013427/ПАК, № ДДУ/28012-107/0013428/ПАК, ДДУ/28012-107/0013471/НК/ПАК.

Следует пояснить, что предметом данных договоров является приобретение в будущем права собственности гражданином РФ жилого помещения в многоквартирном доме, расположенном в жилом комплексе Magnifika в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга, на участке, ограниченном проспектами Шаумяна и Энергетиков, Магнитогорской улицей и берегом реки Охта, в котором в настоящее время уже полностью завершены строительством 8 многоквартирных домов (1-5 очереди строительства), на стадии строительства 2 многоквартирных дома (6 и 7 очереди строительства) и 2 социальных объекта (школа и детский сад (общее здание), а также предполагается к строительству 4 дома (8 и 9 очереди строительства).

В соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанные договоры были переданы в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу для осуществления их государственной регистрации.

Однако 09 марта 2022 года поданные на государственную регистрацию договоры участия в долевом строительстве были возвращены без рассмотрения и без указания причины возврата (Уведомление № КУВД-001/2022-8137082/1, № КУВД-001/2022-81368119/1, КУВД-001/2022-8136943/1).

Общение с юридической службой застройщика, а также разъяснения, размещенные на официальном сайте Управления Росреестра(https://rosreestr.gov.ru/press/archive/ustanovlen-osobyy-poryadok-sdelok-s-nedvizhimostyu-dlya-lits-inostrannykh-gosudarstv-sovershayushchi/), дают основания полагать, что возврат документов без рассмотрения обусловлен изданием Указа Президента РФ № 81 от 01 марта 2022 года «О дополнительных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности РФ», которым введен особый порядок осуществления (исполнения) сделок с недвижимым имуществом, влекущих возникновение права собственности на недвижимое имущество, с указанными в нем иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, совершающими недружественные действия, и с лицами, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц.

Вместе с тем, анализ вышеобозначенного указа, его применение и последствия его применения Управлением Росреестра РФ в данной конкретной ситуации приводит только к нарушениям прав именно граждан РФ, порождает дестабилизацию общества, возникновение недовольства у граждан действиями государственных органов.

Как следует из буквального толкования Указа Президента ПФ от 01 марта 2022 года № 81 – данным нормативным актом введен «особый порядок осуществления (исполнения)» резидентами сделок (операций) с иностранными лицами …, влекущие за собой возникновение права собственности на ценные бумаги и недвижимое имущество, осуществляемые (исполняемые) с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия.

Исходя из приведенной формулировки, сделки с ценными бумагами и недвижимым имуществом не запрещены, а установлен только «особый порядок», причем не заключения (совершения) этих сделок, а только их «осуществления (исполнения)». Особый порядок заключается в необходимости получения «разрешения, выдаваемого Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ» (пп. «б» п. 1 Указа), «на осуществление (исполнение)» соответствующих сделок.

Фактически это означает, что заключить договор, влекущий, в частности, возникновение права собственности, можно без каких-либо ограничений, а вот на исполнение уже заключенного договора необходимо получить разрешение Комиссии.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу положений ч. 3 ст. 4 названного Федерального закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Таким образом, совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Из взаимосвязи положений п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 ГК РФ следует, что право лица на конкретное помещение возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора, равно как и государственная регистрация права, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права, вторгаться в содержание договора

Следует обратить внимание, что государственная регистрация – как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, – призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом, но не является основанием для возникновения права.

Учитывая, что Указ Президента РФ от 01 марта 2022 года устанавливает особый порядок осуществления (исполнения) сделки, выражающийся в получении разрешения, а не заключения этой сделки, то у Управления Росреестра отсутствуют основания для применения данного нормативного акта при регистрации договоров долевого участия в строительстве и тем более для обоснования этим Указом отказа в государственной регистрации.

Таким образом, поскольку отсутствуют законодательные ограничения для заключения договоров долевого участия в строительстве с застройщиком Bonava, заключенные договора № ДДУ/28012-107/0013427/ПАК, № ДДУ/28012-107/0013428/ПАК, ДДУ/28012-107/0013471/НК/ПАК по форме и содержанию соответствуют требованиям законодательства, между сторонами достигнуто соглашения по всем существенным условиям, для совершения регистрационных действий в Управление Росреестра были представлены все необходимые документы, то основания для возвращения документов без рассмотрения у Управления отсутствовали.

Далее, анализируя применение Управлением Росреестра Указа Президента РФ № 81 от 01 марта 2022 года в данном конкретном случае либо в подобных, можно говорить о том, что последствия данных действий будут следующие.

В настоящее время шведский девелопер Bonava принял решение о прекращении своей деятельности в России, однако несмотря на это застройщиком формируется план действий для того, чтобы ответственно завершить текущее производство – на сегодняшний день ведется строительство 810 квартир (https://www.bonava.ru/o-kompanii/press/2022/3/bonava-prekraschaet-svoyu-deyatelnost-v-sankt-peterburge ).

С 01 июля 2017 года законодателем введена новая модель привлечения денежных средств дольщиков на строительство многоквартирных домов, а именно – через эскроу-счета: банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента), в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу.Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты – бенефициару.

Иными словами, в силу ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. деньги участников долевого строительства вносятся на специальный эскроу-счет и блокируются, а застройщик получит право распоряжаться ими лишь тогда, когда закончит дом и передаст дольщикам ключи.

Поэтому, чтобы застройщик, в данном случае Bonava, получил денежные средства дольщиков, он обязан завершить начатое строительство и ввести многоквартирный дом в эксплуатацию. Вместе с тем, блокирование Управлением Росреестра регистрации договоров долевого участия в строительстве и, как следствие этого, возникновение оснований для их расторжения и возврата дольщику внесенных на эскроу-счет денежных средств приведет к тому, что у застройщика возникнет понимание, что затраченные на строительство многоквартирного дома денежные средства никогда им не будут получены, и у застройщика утрачивается интерес для завершения начатого строительства.

Прекращение застройщиком Bonava деятельности в России при незавершенном начатом строительстве многоквартирных домов в итоге приведет к нарушению прав граждан, как заключивших договоры долевого участия в строительстве до принятия Указа от 01 марта 2022 года, так и прав тех граждан, кто заключил эти договора после, и в регистрации которых отказано Управлением Росреестра.

В частности, подобный уход застройщика с российского строительного рынка неизбежно приведет к срыву сроков окончания строительства многоквартирных домов. В свою очередь, указанное повлечет за собой увеличение сроков вступления дольщиков в право собственности на объекты, являющиеся предметом долевого строительства. Более того, в большинстве случаев дольщики для оплаты договора долевого участия в строительстве заключают кредитные договора, условия которых, как правило, предусматривают выплату повышенных процентов за пользование кредитом с момента заключения кредитного договора и до регистрации права собственности дольщика на объект недвижимости и передачу его в залог банку.

Еще более пострадавшими в данном случае будут лица, которым отказано в осуществлении государственной регистрации заключенного договора долевого участия в строительстве, поскольку незарегистрированный договор не порождает у них право на получение в собственность объекта строительства, а только лишь является основанием для возврата внесенных на эскроу-счет денежных средств.

Учитывая, что в настоящее время стоимость недвижимости постоянно увеличивается, то возврат дольщику суммы, которой на момент возврата будет недостаточно для покупки аналогичного жилого помещения, приведет лишь недовольству и возмущению со стороны дольщика в адрес именно должностных лиц государственных органов, поскольку, по мнению дольщика, вина застройщика в сложившейся ситуации отсутствует.

Куда значительнее нарушаются права тех граждан, которые для заключения договора долевого участия в строительстве, в регистрации которого отказано в связи с принятием Указа Президента РФ от 01 марта 2022 года, заключили кредитный договор, поскольку в итоге право на объект недвижимости у них никогда не возникнет, а проценты за пользование кредитом с даты его выдачи до возврата он должен будет выплатить банку.

Также отказы в осуществлении государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, запрет на продажу застройщиком квартир, расположенных в уже введенных в эксплуатацию домах в данной квартальной застройке, но принадлежащих застройщику на праве собственности, неизбежно приведет к увеличению сроков строительства социальных объектов, которые возводятся в настоящее время в данном квартале силами и за счет застройщика в связи с отсутствием у последнего финансовой возможности продолжать исполнение взятых на себя обязательств. В свою очередь увеличение сроков строительства социальных объектов приведет к нарушению прав граждан РФ, которые уже проживают в ранее введенных в эксплуатацию многоквартирных домах, расположенных в данной квартальной застройке, а также дольщиков, ожидающих окончание строительства.

Таким образом, применение Указа Президента РФ от 01 марта 2022 года для регулирования приобретения гражданами РФ объектов жилой недвижимости, расположенных на территории РФ, у иностранных строительных компаний приводит исключительно к нарушению прав граждан РФ и никоим образом не обеспечивает ни финансовую стабильность РФ, ни налагает каких-либо дополнительных обязательств, ни влечет негативных последствий.

Огульное применение Указа Президента РФ от 01 марта 2022 года чиновниками государственных органов, в частности Управлением РосреестраРФ, подрывает доверие граждан к закону, ставит под сомнение наличие приобретенных прав, признание, соблюдение и защита которых является обязанностью государства.

Ключевой вопрос любой власти – это доверие граждан государству. Степень этого доверия напрямую определяется тем, как оно защищает своих граждан от произвола. Однако в данном случае чиновник своими действиями нарушает права и интересы именно граждан РФ и тем самым подрывает авторитет государственной власти в целом.

Полагаем, что действуя подобным образом, чиновник Управления Росреестра преследует исключительно свои личные корыстные цели. Применительно к сложившейся ситуации – угода личных корыстных интересов может быть достигнута либо понуждением заявителя к даче взятки, о чем свидетельствует отсутствие в Уведомлении причины отказа в рассмотрении поданных на регистрацию договор участия в долевом строительстве, либо выдавливанием иностранного застройщика, взявшего на себя обязательства завершить строительство, с российского рынка и привлечение к окончанию строительства своего аффилированного застройщика, который бесплатно получает земельный участок для строительства оставшихся четырех домов, заключит новые договора с дольщиками по повышенной цене в строящихся домах, возможно, получит государственное бюджетное финансирование на окончание строительства социальных объектов, возведение которых ранее должно было быть осуществлено за счет собственных средств иностранного застройщика, и в дальнейшем будет зарабатывать на обслуживании квартала. И в итоге, единственными, кто получит выгоду от сложившейся ситуации – это чиновник, а гражданин РФ будет выражать свое недовольство не в адрес конкретного должностного лица Управления Росреестра РФ, а в адрес Президента РФ, поскольку именно его указ, по мнению гражданина, явился основанием для неполучения им в собственность жилой недвижимости.

После обращения Общественной организации в Правительство РФ и к Президенту РФ, а также после решения подкомиссии Правительственной комиссии за осуществлением иностранных инвестиций в РФ (протокол от 17.03.2022г. № 12) о разрешении заключать договоры участия в долевом строительстве, исполнение обязательств по этим договором, договора № ДДУ/28012-107/0013427/ПАК, № ДДУ/28012-107/0013428/ПАК, ДДУ/28012-107/0013471/НК/ПАК были зарегистрированы.

При этом, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в ответе от 11.04.2022 года № исх/03-00035 указало, что решение о возврате документов без рассмотрения было принято государственным регистратором в связи с тем, что информация об оплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав отсутствует в государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах, и документ об оплате не был представлен застройщиком. По техническим причинам уведомление о возврате документов сформировалось некорректно, без указания причины возврата.

Однако, обращаем внимание, что государственная пошлина дольщиком была оплачена своевременно, а именно 02 марта 2022 года, сведения об оплате имелись у Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в связи с чем данная позиция Управления обусловлена исключительно желанием скрыть допущенные им нарушения.

3.

Показательным примером незаконных действий Управления Росреестрапо Санкт-Петербургу, совершаемых в целях сокрытия нецелевого использования имущества, легализации самовольных построек, перепланировок, надстроек и т.д., является исключение из единого государственного реестра сведений о назначении объектов недвижимости.

В отношении Земельного участка 22.10.2018 года зарегистрировано право собственности (предыдущие кадастровые номера 78:36:0005429, 78:36:0005429:17).

Весь Земельный участок расположен в Единой зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности – ЗРЗ(36)13 (Закона Санкт-Петербурга № 820-7 от 24.12.2008г.), в отношении всего Земельного участка зарегистрировано обременение – Зона В – сложившейся усадебной застройки Суздальских озер; наименование типа обременения – ограничение прав на земельный участок, предусмотренные ст.ст. 56, 56.1 Земельного кодекса РФ.

Земельный участок расположен в территориальной зоне Т1Ж2-2 – Жилая зона индивидуальных отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1 200 кв.м. с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры.

Проект планировки и межевания, а также распоряжение КГА Санкт-Петербурга на разработку проектов планировки и межевания отсутствуют.

Согласно сведениям РГИС на Земельном участке расположено капитальное строение, учетный номер 78:5429:17:13, адрес: Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, дом 78, дата изменения – 04.05.2003 года, наименование – неизвестно,тип – неизвестно.

Фактически на Земельном участке расположен ресторан «Баклажан», общей площадью, включая летнюю веранду, 946 м.кв. Согласно сведениям, размещенным на официальном сайте – «круглогодичная терраса, рассчитанная на 150 посадочных мест». Здание ресторана на кадастровый учет не поставлено, как капитальный объект недвижимости не зарегистрировано, в Схему размещения нестационарных торговых объектов, утвержденную Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 1045 от 27.09.2012 года, не включено.

Согласно положений ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 ст. 260 ГК РФ).

В соответствии с положениями п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Одним из основных принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и вида разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (пп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного Кодекса РФ).

Разрешенное использование – это важнейшая юридическая характеристика земельного участка, которая позволяет совместно с целевой категорией определить правовой режим его использования.

В соответствии с положениями ст. 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков может быть следующих видов:

В соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 36, ч. 4 ст. 37 ГрК РФ правообладатель земельного участка вправе выбрать любой вид разрешенного использования земельного участка из числа основных или вспомогательных видов, установленных градостроительным регламентом, что не предполагает необходимости издания каких-либо актов со стороны органов государственной власти или органов местного самоуправления (пункт 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 года). Единственное, что необходимо – это обратиться с заявлением об изменении вида разрешенного использования.

Земельный участок расположен в границах территориальной зоны «Т1Ж2-2».

Согласно сведениям РГИС в отношении земельного участка установлен вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства (2.1), фактически земельный участок используется для организации общественного питания (4.6).

Оба указанных вида разрешенного использования градостроительным регламентом зоны «Т1Ж2-2» отнесены к основным видам разрешенного использования.

Вместе с тем, с учетом сложившейся застройки вокруг Суздальских озер, вероятнее всего капитальное строение, расположенное на Земельном участке, изначально являлось индивидуальным жилым домом, для которого собственником был сформирован и земельный участок, необходимый для его размещения и обслуживания. Впоследствии сформированный земельный участок был получен собственником в частную собственность в порядке приватизации.

Учитывая, что разработка и принятие Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга осуществлялась из фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальных зон, Правила, а также градостроительное и земельное законодательства не предусматривают одновременное использование земельного участка в соответствии с несколькими видами разрешенного использования, то наличие на Земельном участке индивидуального жилого дома не позволяло собственнику участка изменить вид разрешенного использования с 2.1 «для индивидуального жилищного строительства» на (4.6) «общественное питание».

В целях сокрытия несоответствия вида разрешенного использования Земельного участка и фактического использования должностными лицами Управлением Росреестра по Санкт-Петербурга, как органом, осуществляющим кадастровый учет и регистрацию объектов недвижимости, исключены сведения о назначении и типе капитального строения, расположенного на Земельном участке, что недопустимо в рамках действующего законодательства.

Таким образом, для выяснения соответствия использования Земельного участка его виду разрешенного использования необходимо осуществить анализ архивных документов, из которых усматривалось бы первоначальное назначение капитального строения, расположенного Земельном участке, обстоятельства создания Земельного участка и приобретения его в собственность, а также обстоятельства образования Земельного участка путем возможного объединения участков с кадастровыми номерами 78:36:0005429, 78:36:0005429:17.

Вместе с тем, даже прекращение существования этого капитального строения, которое, возможно, когда-то являлось индивидуальным жилым домом, не позволило бы собственнику земельного участка изменить один основной вид разрешенного использования 2.1 «для индивидуального жилищного строительства» на другой основной вид, а именно на (4.6) «общественное питание» и использовать его для возведения здания ресторана, которое в настоящее время фактически построено и эксплуатируется, в силу следующих обстоятельств.

В отношении вида разрешенного использования 4.6 «общественное питание» в зоне «Т1Ж2-2» предусмотрено ограничение – он относится к основному виду при условии, что общая площадь объектов указанного вида использования на соответствующем земельном участке не превышает 300 кв.м. В случае, если общая площадь объектов указанных видов использования на соответствующем земельном участке превышает 300 кв.м., то вид разрешенного использования относится к условно разрешенному виду использования (пп. 2.3.5 п. 2.3 раздела 2 Приложения 7 Постановления Правительства Санкт-Петербурга № 524 от 21.06.2016 года «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга»).

Учитывая, что общая площадь ресторана превышает 300 м.кв., то использование Земельного участка осуществляется в соответствии с условно-разрешенным видом использования, в отношении которого предусмотрен особый порядок выбора, предполагающий определенную процедуру принятия решения о предоставлении возможности использования условно-разрешенного вида.

В соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.04.2009 года № 480 «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства», Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга № 6-Н от 29 июля 2015 года исключительно Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга уполномочен выносить решение о предоставлении разрешения наусловно разрешенный вид использования. Учитывая, что Комитетом подобное решение не принималось, то использование Земельного участка под организацию общественного питания с возведением ресторана площадью более 300 м.кв. является незаконным.

Более того, исходя из положений ст. 39 ГрК РФ, вышеуказанных нормативных актов Санкт-Петербурга, решение о предоставлении возможности использования условно разрешенного вида использования земельного участка принимается до начала строительства по результатам анализа представленных заявителем документов, включая пояснительную записку к заявлению, в которой должны быть сведения о функциональном назначении предполагаемого к строительству или реконструкции объекта капитального строительства, о расчете потребности в системах социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, о расчетных параметрах планируемого строительства или реконструкции объекта капитального строительства, а также полученных ответов на межведомственные запросы, полученных от КИО, КГИОП, КЭиИО, КБ и др.

Поскольку здание ресторана возведено, ресторан функционирует, то Земельный участок фактически используется в соответствии с условно-разрешенным видом использования в отсутствие решения Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга об этом, что прямо противоречит требованиям земельного и градостроительного законодательств.

Таким образом, легализация здания ресторана площадью более 300 м.кв. на Земельном участке возможна была только посредством прекращения существования здания индивидуального жилого дома, ранее расположенного на Земельном участке, и получения решения Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурге о предоставлении условно разрешенного вида использования Земельного участка до начала строительства. Однако этого сделано не было, несмотря на то, что здание ресторана возведено и эксплуатируется.

Также в соответствии с п. 2.3.7.7 Правил землепользования и застройки максимальная общая площадь объектов капитального строительства нежилого назначения (за исключением объектов, относящихся к виду разрешенного использования “дошкольное, начальное и среднее общее образование” (код 3.5.1), объектов, относящихся к виду разрешенного использования “амбулаторно-поликлиническое обслуживание” (код 3.4.1), объектов, относящихся к виду разрешенного использования “обеспечение занятий спортом в помещениях” (код 5.1.2), “площадки для занятий спортом” (код 5.1.3), включая объекты условно разрешенных видов использования, на земельных участках – 500 кв. м.

Ввиду отсутствия иных норм, полагаем, что некапитальные строения нежилого назначения, расположенные в зоне Т1Ж2-2, также не могут быть площадью более, чем 500 кв.м.

На основании изложенного, в силу приведенных положений действующего законодательства правомерное использование Земельного участка в целях размещения объекта общественного питания общей площадью 946 м.кв. не возможно.

Тем не менее, на протяжении нескольких лет ресторан «Баклажан» площадью 946 м.кв., расположенный на Земельном участке, который в силу действующего законодательства ни при каких обстоятельствах не может быть использован для размещения объекта общественного питания такой площади, успешно осуществляет свою коммерческую деятельность в самовольно возведенном строении.

Более того, использование Земельного участка для размещения ресторана без изменения вида его разрешенного использования привело к недополучениюбюджетом в период с 2019-2023гг. суммы земельного налога в размере 2 619 538,77 рублей (545 731,05 рублей за 2019г., 545 731,05 рублей за 2020г., 545 731,05 рублей за 2021г., 491 172,81 рублей за 2022г., 491 172,81 рублей за 2023г.), поскольку фактически собственник оплачивает земельный налог за земельный участок с видом разрешенного использования 2.1 «для индивидуального жилищного строительства» в размере ≈3 662,62 рублей в год(период 2019-2021гг.), и в размере 16 936,99 рублей в год (период с 2022г. и далее), тогда как за земельный участок с видом разрешенного использования (4.6) «общественное питание» он оплачивал бы земельный налог в размере 549 394 рубля в год (период 2019-2021гг.) и в размере 508 109,80 рублей (период с 2022 года и далее).

Использование здания ресторана для осуществления коммерческой деятельности в отсутствие его легализации (постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности, как на объект недвижимости) также привело к недополучению бюджетом в период с 2019-2023гг. налога на имущество либо в размере ≈ 2 554 200 рублей (сумма исчислена из кадастровой стоимости здания) либо в размере ≈189 200 рублей (сумма исчислена при условии, что площадь здания не превышает 1 000 м.кв. и предприятие не находится на упрощенной системе налогообложения).

Указанное, по нашему мнению, стало возможным благодаря исключительно незаконным действиям (бездействиям) контролирующих органов государственной власти Санкт-Петербурга, а именно: Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга, как органа осуществляющего государственное управление на территории района, Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, Комитета имущественных отношений СПб, на которые возложено осуществление государственного земельного надзора, землеустройства и мониторинга земель, а также ФБУ «Кадастровая палата Санкт-Петербурга», выполняющее функции в сфере ведения государственного земельного кадастра и государственного кадастра объектов недвижимости, а также ведению государственного технического учета объектов капитального строительства. Перечисленные государственные органы власти имеют в своем распоряжении необходимые рычаги воздействия, результатом применения которых явилось бы пресечение незаконных действий собственника Земельного участка, предназначенного для размещения индивидуального жилого дома, по его использованию в целях предпринимательской деятельности.

По факту по всему периметру данных секций дома, как со двора, так и со стороны Богатырского и Коломяжского проспектов на втором этаже во внешних ограждающих конструкциях демонтированы оконные проемы, над балконами устроена кровля, балконы остеклены, внутренние нежилые помещения объединены с балконами, балконы третьего этажа превращены в мансарды. Иными словами, на втором этаже секций Д,Е,Ж,И,К,Л проведеныреконструктивные работы с увеличением строительного объема нежилых помещений за счет мансарды, изменившие архитектурный облик дома.

Однако, судя по тому, что проведенная реконструкция по возведению мансарды не отражена в выкопировке 2 этажа из поэтажного плана дома 15, корпус 2, литера А по Коломяжскому проспекту, выполненной Проектно-инвентаризационным бюро Приморского района Санкт-Петербурга, данные работы выполнены без необходимых разрешений и согласований, с нарушением градостроительных, строительных, пожарных и санитарных норм, а именно:

Согласно п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, выдача разрешения на строительство не требуется. В рассматриваемом случае работы по устройству мансард с увеличением строительного объема, являются реконструкцией, для проведения которой в силу ст. 51 ГрК РФ требуется получение разрешения.

Согласно п. 10 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Как указывалось выше, согласно полученным в ПИБ Приморского района Санкт-Петербурга поэтажным планам, изменения в документы государственного учета не внесены, из чего следует, что указанные разрешения не получены.

Аналогичные нарушения по устройству мансард допущены и на техническом этаже секций Н, П многоквартирного дома, как со двора, так и со стороны проспекта Испытателей.

По информации, содержащейся в Комитете по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга в системе ИСОГД, такие согласования изменений фасадов секций Д,Е,Ж,И,К,Л, Н,П отсутствуют.

Согласно ст. 10 Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц и т.д.

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ, ст.1 Правил эвакуационные лестницы относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме и предназначены для обеспечения пожарной безопасности жителей дома.

Однако в нарушение жилищного законодательства, в нарушение пожарных норм и правил перекрыты эвакуационные лестницы секций Д,Е,Ж,И,К,Л,Н,П, так как для входа в часть нежилых помещений второго этажа секций Д,Е,Ж,И,К,Л,Н,П и для размещения технологического оборудования нежилых помещений используются эвакуационные лестницы, предусмотренные для жильцов дома; переходы с эвакуационных лестниц в нежилые помещения остеклены, что является нарушением п. 36 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 № 390 «О противопожарном режиме», п. 4, ст. 89 Федерального закона № 123-ФЗ от 22.07.2008 №Технический регламент о требованиях пожарной безопасности№, пункта 4.3.3 СП 1.13130.2009 №Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», утвержденных Приказом МЧС РФ от 25 марта 2009 г. № 171, пункта 6.26* СНиП 21-0П97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений», введенных в действие Постановлением Минстроя РФ от 13 февраля 1997 г № 18-7.

​Также в арочном проезде многоквартирного дома 15 к. 2 лит. А по Коломяжскому пр. в Санкт-Петербурге со стороны проспекта Испытателей сооружена двухэтажная пристройка с изменением внешнего архитектурного облика многоквартирного дома и увеличением строительного объема, которая требует тех же перечисленных выше разрешений и согласований.

При проектировании и проведении реконструктивных работ по сооружению пристройки должны соблюдаться требования Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Федерального закона «О пожарной безопасности» иных нормативных актов, разработанных в соответствии с указанными законами.

Согласно п. 2* Приложения 1* “СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений” (утв. Постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78) (ред. от 25.08.1993) при проектировании проездов и пешеходных путей необходимо обеспечивать возможность проезда пожарных машин к жилым и общественным зданиям, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями, и доступ пожарных с автолестниц или автоподъемников в любую квартиру или помещение.

Сооружение пристройки в арочном проезде со стороны проспекта Испытателей сузило проезд и сделало невозможным проезд пожарных машин во двор многоквартирного дома. Помимо прочего, в сооруженной с нарушением вышеуказанных требований нормативных актов пристройке со стороны двора и со стороны проспекта Испытателей установлены металлические короба, в которые помещены промышленные блоки кондиционеров. Промышленные блоки кондиционеров расположены непосредственно под окнами жилых помещений, издают шум, создают иные неблагоприятные воздействия на окружающих, портят архитектурный облик дома.

Однако, несмотря на многочисленные нарушения требований градостроительного, жилищного и иных отраслевых законодательств(отсутствие разрешения на реконструкцию, разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта), в отношении нежилых помещений, образованных в результате самовольной реконструкции балконов второго этажа секций Д,Е,Ж,И,К,Л, технического этажа секции Н,П, а также нежилого помещения в арочном проеме, Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу осуществлен государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав.

Следует особо обратить внимание, что проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию секции Н,П (II очередь 2 этап), секции Д,Е,Ж,И,К,Л (III очередь 2 этапа) многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: Санкт-Петербург, Коломяжский пр., д. 15, к. 2, лит. А, осуществлялось в период с 2007 года по 2009 год тремя последовательными этапами. При этом, проверка соответствия построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации осуществлялась должностными лицами Службы отдельно по каждому самостоятельному этапу строительства.

Поскольку в секциях Н,П (II очередь 2 этап), Д,Е,Ж,И,К,Л (III очередь 2 этапа) путем надстройки мансарды оборудованы двухэтажные нежилые помещения, право собственности на которые зарегистрировано за разными лицами, то с учетом идентичности исполнения надстройки во всех указанных секциях полагаем, что самовольное возведение мансарды было осуществлено именно застройщиком в целях увеличения объема нежилых помещений, и, как следствие, получения увеличенного размера дохода в результате их реализации.

Вместе с тем, несмотря на то, что в проектной документации, прошедшей экспертизу, положенной в основание для выдачи разрешений на строительство, были предусмотрены открытые балконы, а мансарды отсутствовали, тем не менее все секции введены в эксплуатацию, многоквартирный жилой дом и все помещения в нем поставлены на кадастровый учет, зарегистрировано право собственности, то возникает ряд вопросов относительно законности действий должностных лиц государственных органов, причастных к вводу дома кэксплуатацию, а именно:

– каким образом сотрудники Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдавали справки о соответствии построенных секций Д,Е,Ж,И,К,Л,Н,П проектной документации, если последней было предусмотрено строительство открытых балконов, а не мансарды?

– каким образом МЧС по Санкт-Петербургу, Роспотребнадзор и иные органы выдали заключения о соответствии построенных секций требованиям пожарного, санитарного и иным отраслям законодательства, если наличие мансарды нарушает как требования пожарной безопасности, так и иные отраслевые нормы и правила, которые должны быть соблюдены при строительстве многоквартирного дома?

– каким образом проектно-инвентаризационное бюро выдавало паспорта на самовольно образованные нежилые помещения, которые не предусматривались проектной документацией и ей не соответствуют?

– каким образом Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу осуществлялись государственный кадастровый учет самовольно возведенных помещений и государственная регистрация права собственности на них?

И куда бы ни шло, если бы вся вышеперечисленная последовательность действий была совершена единожды, но эти незаконные действия совершались многократно (секции вводились в эксплуатацию поэтапно в течение трех лет, тремя разными последовательными очередями), что свидетельствует о сознательном нарушении требований законодательства со стороны должностных лиц указанных государственных органов в угоду удовлетворения своих собственных материальных потребностей.

И, может быть, именно по указанной причине при осуществлении многократных проверок соблюдения требований пожарной безопасности в многоквартирном доме 15 к. 2 лит. А по Коломяжскому пр., и даже в рамках проверки после произошедшего 25 марта 2018 года пожара, когда доступ пожарных машин к месту возгорания и эвакуация людей по эвакуационным лестницам были значительно затруднены, сотрудники МЧС, проводя расследование причин возгорания и распространения пожара, не усмотрели каких-либо нарушений требований пожарной безопасности в результате самовольно возведенных мансард, состояния эвакуационных лестниц и сооружения пристройки в арочном пространстве.

И в целях сокрытия самовольного возведения мансард выписка из ЕГРН в отношении одного из таких помещений не содержит графическую часть, из которой следовали бы технические характеристики помещения, его конфигурация; в выписке имеется лишь указание на ранее присвоенный государственный учетный номер помещения, в графе «Расположение в пределах объекта недвижимости, имеющего или не имеющего этажи» приведена следующая информация «Этаж № 1, номер на плане: 105-Н Этаж №2, номер на плане: 105-Н».

По итогам всего сказанного, следует вывод, что должностные лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, как исполнительного органа государственной власти, уполномоченного на проведение государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, осуществление государственного земельного надзора за целевым назначением земельных участков, применяют действующее законодательство избирательно, руководствуясь только возможностью удовлетворения собственных корыстных интересов.